樓價走勢升定跌還看施政報告

本港住宅市場由今年初開始，在剛需求帶動，成交量節節上升，大型屋苑造價率先破頂，破頂潮更蔓延至二、三線屋苑物業，甚至居屋及公屋單位，連升多個月後，樓價已升至近歷史性新高，加上近月內地樓市處於整固期，在「淡風」下影響港股波動，個別股價表現更呈拾級而下，為市場添不明朗因素，令準買家追價意欲轉弱，買賣雙方出現拉鋸局面下。單是在剛過去國慶三天長假期，週末日十大藍籌屋苑合共只錄得單位數字約9宗買賣成交，二手交投量明顯下跌。

反觀一手市場購買力強勁，將軍澳LP10開售179伙幾近沽清，成市場焦點，當中以招標售出一高層4房間隔單位，實用面積1,521平方呎，成交價為3,362萬元，呎價約22,104元，創下呎價新高。位於火炭站星凱‧堤岸新盤未公布價單，率先開放示位，三天假期已累計錄得約28,000參觀人次，反映鐵路沿線物業受買家追捧，亦顯示市場對住宅需求強勁。

二手市場隨着買家心態轉觀望，業主調節叫價無可避免，但樓價卻不會出現大幅調整。由於低息環境持續，加上「林鄭」住宅按揭政策下，800萬或以下最高可借9成， 900至1000萬最高可借8成，市場購買力轉移至樓價低於千萬元為主，尤以細價樓無論一二市場，叫價依然強硬，反映現階段中下價樓仍具吸引及較強抗跌力。至於高過千萬元的中型單位及呎數較大單位，基於未能受惠新政策，加上已臨近年尾，不少銀行按揭方面業績已到額，估值取態漸趨向保守，料成交價呈橫行「無升跌」局面。

至於整體樓市表現，只要市場未有太大不利消息，樓價在高位反覆整固，但相信當施政報告的房策措施有具體公布後，預料不會對樓市作出新打壓措施，當後市有較明確的方向，在多個新盤推售帶動下，向隅客回流二手市場，預計本月一手交投有望錄得逾2,000伙，樓價仍可靠穩向上，筆者對後市仍感樂觀。

世紀21香港行政總裁吳啟民