市傳施政報告或降低強拍門檻 華坊: 能增房屋供應

市場觀望周三施政報告，政府會否有任何有關樓市措施出籠。對於市場傳出政府在新的施政報告中將50年樓齡的舊樓強拍門檻降至七成半甚至七成。華坊認為有關措施有效加速市區重建，能增加房屋供應。但被申請強拍的地盤一向只有申請方參與拍賣， 在沒有對手的情況下以底價一舉即售。氣氛與政府賣地的截然不同，違背了地盤公開拍賣引入市場競爭的精神。加上近年流行將地盤「斬件式」申請強拍，低估地盤重建價值。

近年有不少強拍申請者把其計劃重建的地盤劏細，分拆成個別微型的項目，斬件式向法庭申請強拍。華坊諮詢統計了 2020年和 2021年 48宗強拍申請，發現有四成多的地盤面積少於 300平方米 (約3,230呎)， 最細的地盤更只有845呎。 由於多層大廈均有一定的面積作電梯和樓梯等公共設施， 微型地盤的重建效益極低，亦與強拍申請者自己的重建方案有天淵之別。

從過去三年的強拍法庭案例發現，微型地盤的重建溢價 (即假設重建價值比舊樓現在價值高出的比例) 中位數為 32.5% ，比面積較大的地盤的中位 74.2% 為低。當中有兩微型地盤強拍個案，假設重建溢價分別只有 5.1% 及 6.2%。

發展商在集齊地盤八成以上份數的努力不能抹殺，但被強拍小業主的權益亦不能忽視。華坊倡議政府在降低強拍門檻之同時，亦應該為小業主訂下最低保障金額。由於私人發展商的項目規模不比市建局的大，住宅單位的保障金額可以以同區12至15年的樓宇作參考。對於商舖的業主，華坊亦倡議保障商舖業主在現有價值下獲得至少一成或一成半的重建溢價，達至共同富裕的目的。