【說樓解按】為何個別新盤不獲銀行提供樓花按揭？

市場上近日有指，個別新盤不獲銀行提供樓花按揭，為何會出現這情況？

 

首先，我們得先明白，何謂樓花按揭？樓花按揭即是銀行為一個未落成之單位及未有現樓作抵押而提供之按揭貸款，僅涉及衡平法權益，故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage，簡稱EM)，有關按揭並未以法定押記的契據訂立，待物業建成、並獲發入伙紙後，衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。

 

按揭指銀行或貨款機構批出樓宇貸款予借款人，借款人以其物業作為抵押及還款保證，萬一出現斷供，銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成，亦未獲入伙紙/滿意紙，銀行實質上是未有法定產業作為抵押；對於銀行來說，承造樓花按揭存在一定潛在風險。

 

故此，銀行在確定承接新盤的樓花按揭前，其實會就着涉及的信貸風險作出評估，當中若果已屬於銀行內部認可的發展商，例如是市場上之大型發展商，多年來早已建立良好的建屋商譽及賣樓往績，故銀行都願意批出有關新盤的樓花按揭。

 

對於一些中小型或新冒起的發展商，又或尚未屬於銀行認可的發展商，銀行或對其未有太多瞭解，未必有足夠具信心，承造其發展中的樓花按揭；故此，在樓盤開售前，銀行需要先進行多方面評估，當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓花期、樓價水平、賣樓成交期及市場風險等。

 

若銀行未能充分掌握相關資料，又或有關資料存在不確定性，導致銀行未具信心為有關項目提供樓花按揭，銀行或會決定拒絕接受有關樓花按揭申請，直至樓盤落成階段，才接受現樓按揭貸款。

 

由於銀行評估準則不盡相同，當部分銀行不接受某新盤的樓花按揭，有時卻另有部分銀行可造該新盤的樓花按揭，故此準買家可先行瞭解情況。其實，本地新盤不獲銀行提供樓花按揭的情況不多，因為佔大部分新盤均屬於銀行已熟悉及認可之發展商。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳