市建局鴻福街項目短期招意向

對於市區重建局的土瓜灣庇利街/榮光街發展項目批出合作發展合約，由恒基地產(012)以近82億元投得後，該局行政總監韋志成指，加快處理土瓜灣小區內餘下重建項目不同階段的工作，其中鴻福街／銀漢街的發展項目預計在短時間內，邀請合作發展意向書。

 

他在網誌指，鴻福街項目已完成清場、安置和平整地盤工作，相關招標程序的籌備工作亦到最後階段，項目亦屬規模較大的發展項目，地盤面積約4,600平方米，重建後預計可以提供約750個中小型住宅單位。

 

他指，從庇利街項目中標價估算每平方呎樓面地價，相對該局在6月另一個位於大角咀、規模較細的發展項目每平方呎樓面地價為高，反映市場看好土瓜灣「小區發展」的前景。

 

對於傳媒報道項目招標條款更嚴格，結果減低發展商投標積極性，影響回標數量和出標價的競爭力，他指，庇利街項目是「小區發展」內最大規模的項目，完成後提供約1,150個住宅單位，要求發展商根據整體規劃大綱，為住宅、地庫、公眾停車場、綠化行人街道和道路網絡等設施，制定建造方案，以達致整體改善小區環境的裨益。

回標數目相若

該局就項目共接獲36份意向書，參考過去10年招標項目，接獲的意向書數目介乎15至43份之間，反映發展商對競投項目甚具興趣，其後邀請33家發展商及財團入標競投。

翻查過去10年所開展發展規模和市場價值相若項目招標反應作比較，接獲的標書數目一般少於10份，如灣仔利東街項目和觀塘市中心計劃的第二及第三發展區項目，在截標時同樣亦收到6份標書，反映庇利街項目回標數目與其歷年大型項目回標的情況相若。

中標價與估值相若

至於標書出價方面，庇利街項目截標時，測量業界評估投標金額介乎80多億元至100億元；以項目總發展樓面面積約717,700平方呎計算樓面呎價，得出每平方呎介乎1.1萬至1.4萬元之間。然而，有關估算並未考慮到合作發展協議訂明項目內的商業部分等因素。

按合作發展協議條款，日後項目商業部分的營運，該局將擁有三成權益，而其所佔預計總收益連同項目的中標金額，總估值超過90億元；而相關樓面呎價亦達1.2萬元。項目市場估值和每平方呎樓面均屬市場估值範圍中位數，符合預期。

商業部分設10年營運期   

另外，項目在落成後，他指該局和恒地將共同營運和管理商業部分為期10年。有意見認為這條款可能影響發展商現金流，因而影響入標數目。他指，在貫徹小區「總體設計要求」時，包括﹕

• 打造一條貫通不同項目的步行購物街，以小街小舖的設計特色，擬定步行街兩旁的商舖配置；

• 協調小區內不同項目的城市空間，以提供聚腳點，配合「地區營造」方法，塑造具個性小區；

• 擴闊小區內行人路，作綠化和美化，並擬定各項目建築物地面後移及樓宇間距，提升小區通風效果；

• 支援不同類型商戶回遷至更新後的小區，協助他們適應新的營業環境，重建顧客網絡，將土瓜灣區的地方特色和人情味傳承下去。

 

由於「小區模式」下連同庇利街項目在內的8個相連發展項目，將在不同時間發展和落成，商業部分設10年共同營運期，促進小區規劃一體化和可持續發展，從項目回標數目及中標結果，反映有關要求對發展商出價並無構成顯著影響。