【買樓租樓】香港租金走勢：新手租屋前懶人包

本港新型冠狀病毒疫情第四波自2020年第4季起爆發到接近半年後始見緩和，2021年第一季租務市場續弱，1、2月整體私人住宅租金指數續跌，猶如時光倒流返2017年初水平1。不過，對租屋一族來說無疑是難得的喜訊，若想把握機會租到筍盤，本文將歸納及分析過往一年租金走勢，助你掌握租務市場價格走向，了解各區大、中、小型住宅市場平均租金。同時特地為有意租樓的新手整合了租屋前必讀懶人包，做個精明租客無難度。

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2020年租金走勢

在新冠肺炎疫情衝擊下，2020年本港私人住宅租金指數按年挫7.25%[BY(1] [LTFPD2] 至180.3（差餉物業估價署臨時數字），跌穿2017年前的水平。即使在屬於傳統租務旺季的暑假，8月整體租金指數按月有約0.3%的升幅，但只要分區細看香港、九龍和新界各類單位*的平均租金，多類單位的平均租金按月跌幅驚人，其中以新界區面積1076.4至1721.2平方呎的豪宅單位最大上大落，9月按月跌幅逾10%，亦是三區於12個月中最高的；12[BY(3] [LTFPD4] 月卻又回升10.3%。綜觀2020年小、中、大型及豪宅*平均租金的按月表現，雖然個別有單位向上或跌後回升，但升幅輕微，難以扭轉跌勢，按年計更「全紅」，反映2020年租務市場疲弱！  

相較2019年，去年港、九、新界由小型單位到超級豪宅的平均租金均告下跌，按年跌幅最小亦近4.52%，甚至高逾12.22%，分別為新界的中型單位、港島小型單位。而綜合數據亦顯示，新界租盤的防守性亦較強，除小型單位外，其他類別單位的跌幅都是3區中最低的；相反港島租金表現深受疫情拖累，各類單位平均租金下挫幅度均是3區之最，跌幅均接近9%起跳。（表一）

差餉物業估價署數據顯示，整體私人住宅租金指數於3月開始止跌回升，6月更攀上177.9，比去年12月累升約0.74%，各類型單位均收復年初失地。

不過，細分來看，第二季港島中細單位未能重拾升軌，其中細單位每平方米平均每月租金仍比去年第四季低約2.76%，而中型單位每平方米平均每月租金仍比去年第四季低約2.1%。

本港私人住宅第二季平均租金表現

	單位類別	2020年第二季 平均租金^（元）	2021年第二季 平均租金^（元）	變幅（%）
港島	小型	441	422	-4.308
	中型	392	381	-2.806
	大型	408	410	+0.490
	豪宅	405	417	+2.963
	超級豪宅	426	432	+1.408
九龍	小型	368	374	+1.630
	中型	330	336	+1.818
	大型	352	357	+1.420
	豪宅	336	357	+6.250
	超級豪宅	309	395	+27.832
新界	小型	292	304	+4.109
	中型	251	260	+3.586
	大型	250	263	+5.200
	豪宅	247	262	+6.073
	超級豪宅	229	228	-0.437

^每平方米月租（實用面積）                                                                             資料來源：差餉物業估價署

新冠肺炎疫情令全球幾近停擺，人員往來差不多全面凍結，本來計劃來港就讀或工作人士亦因各國的防疫措施延遲甚或停止，這些專業人士及海外學生普遍偏好中西交融的港島區，而且方便到中環和金鐘等CBD上班及消遣，而他們正正是港島租務市場的主要租客群。部分已下訂的亦因未能確定到港行程而紛紛撻訂。在海外需求大減下，相信業主為吸引本地客租住，寧可狠劈減租，故港島平均租金大幅滑落。

 

而新界租盤多為本地客租住，需求相較穩定，唯基於市況欠佳而略為調低月租亦無可厚非，故新界不同面積租盤的平均租金雖然亦隨大市向下，但幅度較微。

2021年租金走勢

來到2021年，新冠疫苗的出現使疫情明朗化，有望恢復人口往還，料提高租屋需求，但要人口龐大接種需時，故即時催化效果有限。市場人士對2021年私人住宅租金升跌預測亦各異，惟展望疫情轉好將帶動需求，租務市場基本因素明朗化；同時移民潮或帶來暗湧。

 

截至2021年首兩個月2，香港租務市場還未完全復甦，仍處於上上落落狀態。以1月為例，除大單位及豪宅租金指數錄得按月0.07%和1.01%的升幅外，小型單位和中型單位按月分別跌0.57%及0.22%。2月各類單位租金指數更全線下挫，按月跌幅由0.51%至1.56%不等。總括所有類別單位表現，2021年1月租金指數較2020年12月跌0.34%；2月跌幅進一步拉闊，按月挫1.02%。鑑於租務市況偏弱，業主相對「有得傾」，故有意租屋的人士不妨把握時機，覓得抵租筍盤的機率大增。緊貼House730網站及App這個全港最全面的搵樓平台，筍盤至多至齊，助你輕鬆物色到心水租盤。若你是第一次租樓，繼續往下讀畢的租樓前必讀懶人包！

租屋術語

工欲善其事，必先利其器—租屋前最好先了解一些行內術語，如此與業主和代理商討時就不會聽到一頭霧水，不幸遇上衰業主都不怕被「搵笨」，亦避免誤墮租屋陷阱，導致人、屋兩失。

• 睇樓紙

睇樓紙是地產代理協議的俗稱，是具有法律效力的文件，持牌代理都會要求客人在睇樓前簽署，用以釐清代理與租客的權、責。睇樓紙主要用於保障代理及其所屬公司，防止有客人突然跳過代理，私下與業主簽約又或同時向不同代理「攞料」格價，造成不良競爭之餘亦令代理「白做」。

故按規定，只要租客在睇樓紙列明的委託期內租住了附表所列的物業，不論最後是否由與你簽署睇樓紙的地產代理促成，例如租客自行與業主達成租賃成交或是經另一代理租下，都必須支付代理佣金予原代理。

• 生約

  所謂「生約」，更準確來說其實是退租權和續租權，業主及租客均享有及可行使此權利。續租權賦予租客在原有租期結束後可以新租約繼續租用同一物業的權利。而退租權是建基於租約上的中斷租期條款（break clause），有關條款賦予業主及租客雙方在租期完結前的若干時間內，以書面通知或給予代通知金（一般為1或2個月的租金）提前終止租賃。

  根據地產代理監管局資料，發出通知前，租客至少要住滿一定時間（普遍為12個月），唯若租約上沒有列明中斷租期條款，雙方皆不能單方面提早解約。

• 死約

  「死約」意思較簡明易懂，那就是業主及租客於租期內都不能解除租約，違者需向對方賠償損失。除非租約加上額外條款訂明，「死約」期內亦不能加、減租。

  事實上，本港法律對「生約」、「死約」並無明確定義和界定時限，只是坊間的標準租約範本多以租期首12個月為「死約」，租期第13個月至結束則為「生約」。為免雙方爭拗甚或要對簿公堂，地監局亦建議如果有意加、減租或更改租約條款，業主和租客宜於生約期屆滿前商討及達成共識，並另簽一份新租約。

• 打釐印

  打釐印同樣是俗稱，意指租客及業主將已簽署的正式租約需於30日內，呈交稅務局的印花稅署加蓋印花（傳統印花），之後需於指定限期前繳付印花稅（又稱釐印費），稅率及金額視乎租約長短而不同，1至3年租期的稅率介乎年租或平均年租的0.25%至0.5%；3年以上的則為1%。

  打釐印的申請方法有2種，分別是需要提交文書正本的郵寄方式，或經網上電子形式。若怕麻煩，亦可交地產代理代為透過政府的電子印花系統於網上打釐印，並分別為業主及租客列印一份印花證明書（代替傳統證印花）。

  不論選擇傳統還是電子打釐印，只要該文書上的傳統印花或印花證明書是由印花稅署署長發出的，均具有相同法律效力，同時保障業主和租客。

新手租屋流程

租屋流程光想就覺得複雜，但實際只需經過6個步驟，加上事前做好功課，新手租屋亦非如想象中難。

租屋流程： 物色租盤→約睇樓→查冊（視乎個人需要）及議價→簽臨約及落訂→簽正式租約及交按金→收鎖匙入伙

1. 物色租盤

   對租屋新人而言，最頭痛的或許是搵樓，皆因不知從何入手，想租又「唔知價」。其實現在網絡發達，在網上搵樓就最方便！譬如我們House730網站及House730搵樓專用App，網羅了全港各類型租盤和相關資訊，定能助你從中輕易物色到心水單位。你可以先從心儀區分下手，或先預想訂好理想的單位戶型、面積、交通配套、景觀和座向等，並善用篩選功能，逐步尋找屬於你的最佳租盤。透過我們的網站及App搵樓，不需親身去到各區地產舖，節省的時間和腳骨力留待睇樓爆發。

2. 約睇樓

   當你挑選到幾個心水租盤，就可以透過House730網站及App提供的聯絡資料找地產代理安排睇樓。縱然我們的網站及App已具有VR睇樓功能，但仍然建議租客到現場親身檢查單位內籠，包括門窗、地板有無出水、漏水問題等，順道可留意心儀租盤的鄰里關係和樓上樓下的衛生情況，並且實地視察樓盤四周環境、設施及配套。

   而一般於睇樓前，代理就會請你簽睇樓紙，緊記要先細閱條款及細則。（睇樓紙伏位將於文章下一節詳述）另外，建議新手租屋盡量將不同樓盤都安排於同一日參觀，在記憶猶新下可立時感受到各租盤之分別，尤其是有選擇困難症的話，這樣不僅助你較易剔走次選，而且更有效率。若你着重單位景觀，於白天去，視野較傍晚的更清晰。

   有一點要注意，如果你想租住免佣業主盤，需要自行與業主商討好睇樓安排，單身貴族不妨找親友同行，確保個人安全之餘，之後亦可以幫手講價。

3. 查冊及議價

   若你是經代理安排睇樓，他們會向你提供有關物業資料的出租資料表格。假如你想更謹慎，或想租的是業主盤，拍板前一定要到土地註冊處查冊。網上查核極之方便，費用只需10元，即可查清租盤或所屬大廈是否凶宅、或租盤有否違反建築條例、是否分租單位。若你是百無禁忌自是無礙，否則承租前要起清心水租盤底細，以免租到凶宅或同層是凶宅就住得心緒不寧。更重要的是，若有關單位違規分租，租客有機會被趕走而不獲賠償。

   不得不提的是，其實市面上9成租盤均未完成按揭，然而按政府規例，若單位在按揭期間由自住轉為放租，業主必須向銀行申報，無申報者被銀行發現，要即時補回按揭成數差額。假如業主無力繳付，銀行有權收樓趕走租客。若想進一步保障自己，租前可問清楚，自己再平衡風險。

   當選定心水租盤後，若租金稍稍超出預算，大可嘗試與業主講價，而事前必先訂好目標價。唯新手租屋基本上對租金都沒有概念，但無需擔心，不論是House730網站或App，均有最近成交的紀錄，那麼大家就可以快速掌握有關樓宇的租金水平以及與同區類近的租盤格價，如此就不怕租貴了，又或者為了慳少許租金而錯過了更優質的租盤。此外，低於市價一大截的租盤，務必要小心有詐。

   講起價時要有根有據，增加說服力和成功機率。此外，若你的流動資金充足，預交一年或一次過交租亦是很有效的講價秘技。再者，大部分業主放租但求好租客，每月穩定有租收，有穩定收入的職業和財務穩健的話，講價時就更得心應手。

4. 簽臨約及落訂

   如無意外，簽過臨約後不久就會簽署正式租約，務必細閱整份內容與條款細節。租約明細基本包括：

   －業主與租客個人資料
   －租期
   －租金
   －交租日期
   －交租方法

   －按金與上期

   －單位用途

   －續約條款

   －終止條款

   －租客負擔費用

   －業主負擔費用

   －按金退還機制

   －家電和單位結構之維修責任

   －可否養寵物

   －雙方同意的額外條款

   －附表如業主向承租人提供的之家電及傢俱，未來要更換時的處理方法

截至目前為止，租約沒有特定的範本及內容，上述只是基本條款，租戶及業主在可共同商討後自行增減。租期方面，坊間多為2年，當中包括1年生約和1年死約。而租金則多屬全包式，價格已包括差餉、地租和管理費等，唯實際或有出入，如有疑問，務必在簽署前應與業主釐清。

簽妥正約之後，租戶需先付業主2個月按金及1個月上期（俗稱：兩按一上），雖然金額無硬性規定，但普遍來說按金等同2個月的月租；而上期即是預支第一個月的租金之意。

1. 收鎖匙

   經過數重關卡，租屋新手首宗成交達成，千挑萬選之下終於租到心水的專屬空間，可以開始搬入衣物行李和大肆布置！之不過可別樂極忘形，確認做好簽約後必做3步，租屋任務才算真正的mission completed。

租屋注意事項—文件篇

• 睇樓紙咪亂簽

若你經持牌地產代理租屋，第一份需要簽的文件一般就是睇樓紙，然而睇樓紙千萬不能亂簽！事關稍一不慎，租客隨時要向不同代理或其所屬公司繳付佣金。

睇樓紙上的委託期就是常被忽略的細微處，切忌填上「另行通知」，相反要在睇樓紙上清楚寫明委託開始與屆滿的年、月、日，而且時間不要超過3個月。其實本港的《地產代理條例》並沒有就委託期有任何規定，租客可與地產代理自行協商，但反而讓不少新手租客中伏。萬一租客在委託期內，經其他代理或直接與業主承租睇樓紙上列的單位，在支付佣金予新代理的同時，亦要向原代理賠佣。

值得留意的是，除簽署睇樓紙的租客外，租客的親屬或同行睇樓的友人亦受規限，故無論是找人代簽睇樓紙，抑或出面代租以為這樣可節省代理佣金，法律上這個如意算盤可是打不響的。只要是在委託期內租住了睇樓紙列明的單位，你都要向相關代理付佣金，否則就會被入稟追討。

尤其是同時委託幾個不同代理搵盤的話，不妨記下每個去過的租盤，就不怕因無心之失而要賠佣。如果想修改睇樓紙上的條款、縮短或延長委託期，必須先得到簽署的地產代理同意。




簽正約後必做：3步保障雙方權益

• 30日內打釐印

有的業主與租戶為省百多元的印花稅而沒有打釐印，結果令自己失去法律保障，得不償失。若你的租約沒有打釐印，香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供，將來雙方發生任何爭拗的話，當日的租約只會淪為沒有法律效力的廢紙。簡單如用作為校網的住址證明亦無效。

 

若業主堅拒打釐印，租客小心百密一疏租了違法單位，若業主純為慳錢，則租戶亦可自行或委託代理辦理。業主和租客緊記要各自保存好已打釐印的租約或有效的印花證明書。

• 1個月內填妥CR109

CR109全稱新《租出或重訂協議通知書》，業主申請打釐印的同時，亦要填妥此表格，並送交差餉物業估價署，之後製作一式兩份複本寄回予業主及租客。CR109原意是確保雙方受《租務條例》保障，若未有遞交有關表格，根據法例「業主或主租客無權採取法律行動，以追收有關租賃協議下的租金。」

 

因此記得雙方訂立租約日起計1個月內交表，因逾期需付310元手續費。與打釐印一樣，租客可代為遞交或交代理處理。

 

註：唯一情況可豁免遞交CR109，那就是i) 書面住宅租約訂明固定租期為五年或以上、ii)  租約沒有訂明業主可提早終止租約或訂明在固定租期內繳交同意租賃金或加租。




• 共同檢查單位內之家電和傢俱

為免入住後口同鼻拗，更甚要破財解決，記得入伙前與業主同場檢查有沒有甚麼損壞，並拍照留證，並確保單位內的家電和傢俱與租約列出的型號、款式、數量一致。正所謂魔鬼在細節，事前做多一點，常與業主溝通，隨時為荷包慳回大筆可避免的使費。

結語

看到這裡，相信你對租屋的流程已有充分了解，但各位準租客心中總有個迷思，那就是應該選代理盤還是業主盤呢？明白在外租屋一闊三大，會有這樣猶豫，主要是想慳返番筆。其實代理佣金亦只是一個月的租金，而且是業主及租客各自承擔50%，若果預算並非十分緊絀，還是代理代勞，或會發現物有所值。若衡量過可自行處理，租業主盤自然慳得較多。

 

House730雲集香港各類樓盤資訊，幫你隨時隨地輕鬆搵樓，不論代理盤還是業主盤，我們平台都能滿足你的租屋需求！

註釋：

*各類單位面積包括少於430.6平方呎的細型單位、介乎430.6至752.4平方呎的中型單位、介乎753.5至1075.3平方呎的大型單位、1076.4至1721.2平方呎的豪宅單位、以及超過1722.2平方呎的超級豪宅，其中由於超級豪宅租務成交少於20宗，故本文未有加入分析，但有關數據已計入整體租金指數。         

 

註1：私人住宅─各類單位租金指數（全 港）（自1979年起）

https://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html

 

註2：2021年第一季數據僅為臨時數字。

香港物業報告─每月補編（2021年3月）
https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf