【說樓解按】談轉按3 –甩擔保人轉按

上期談及近月轉按的兩個較主要需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按，還有以下一種，就是在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請，就是透過轉按「甩擔保人」。當借款人的入息不足以通過銀行按揭的壓力測試，又或供款佔入比率之要求，很多時會選擇增加擔保人，讓借款人和擔保人的入息一併計算，通過壓力測試的機會便大增了。

然而，按照現行樓按措施，由於擔保人已為按揭物業作擔保，等於已有按揭在身，若擔保人自身購買物業申請按揭，按揭成數需下降一成(按保除外)，以及通過供款壓力測試的要求需再提高，壓力測試下(假設按息加3厘後)之供款佔入息比率由60%降為50%，由於擔保人物業的供款亦會計算在總債務供款內，故此通過壓測的難度會大為提高。

基於上述情況，若借款人收入增加，又或已有較大條件清還部分貸款，因而無需依靠擔保人，尤其當樓市向好之時，便更有「甩走擔保人」的誘因，讓擔保人回復沒有按揭在身，便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。

 那麼，為何借款人不向原有按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按? 今年銀行之樓按積極性增加，不少銀行增加了轉按優惠，甚歡迎轉按過來之新客戶，根據我們向客戶瞭解，借款人認為，既然需重新向原有銀行提交入息資料，倒不如試試看其他銀行之優惠會否更有著數。

現時部分銀行提供之轉按回贈已相當吸引，高達貸款額逾1%，加上原有銀行或會向借款人收取轉換按揭條款手續費，促使借款人重新轉按以便「甩擔保人」兼可賺取回贈。以現時轉按金額600萬元為例，現金回贈可高達7萬多元，扣除轉按律師費不多於1萬元，借款人仍可獲得相當可觀的回贈。   

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳