【說樓解按】談轉按2 – 轉按轉走發展商一按

上期提及近月市場轉按量增加，當中趁超低息申請轉按物業套現佔頗大比例。除上述外，市場上近年亦出現一類較持續性的轉按需求，那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。

於多年前，尤其在2015年第四季起，除了新盤市場上常有的二按貸款外，發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按，按揭成數高達八成至九成，多由發展商相關及夥拍之財務公司直接提供，當中不涉及銀行審批，吸引買家以低首期輕鬆入市。

這類發展商一按普遍設有首兩年至三年之低息蜜月期，按息較貼近市場低水平，但低息期完結後之息率便跳升至P減1%至P加1%不等，實際息率達4厘至6厘。為免負擔高昂利息，用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.38厘超低水平，與發展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查詢單位估值，以便瞭解轉按之可能性。

在2019年第四季，政府放寬按保樓價上限後，透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加，因為一些現值不高於1,000萬元之新盤業主，在無需補付首期差額的情況下，便可轉按至銀行，享用低息按揭。若然樓價估值已超出1,000萬元，由發展商的八成按揭轉至銀行一般按揭，按揭成數僅達五至六成，如非樓價已累積了一定升幅，用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。

若以5年前買入單位為例，樓價已上升逾40%，若以3年前買入單位為例，樓價升幅則由1%至15%不等，業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值，以便瞭解可獲銀行批出之按揭金額，以及轉按至銀行所需補回之首期差額。 

以一個案為例，買家於4年前以700萬元購入一個新盤單位，採用發展商的八成一按上會，首3年按息2.5厘，現時按息已跳升至P，現為5厘，按揭餘額約490萬元；買家希望轉按至銀行，免捱貴息，估價後，發現物業已升值至830萬元，申請六成按揭，可獲按揭金額達498萬元，故無需補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳