【說樓解按】解讀銀行按揭優惠一加一減

市傳有大型銀行調高樓按現金回贈，事實上，今年樓巿持續向好，交投維持活躍，增強了本港銀行敍造樓按的信心；加上本港銀行體系結餘超過4,500億元歷史新高水平已有約10個月，期內逐步推低與樓按相關的1個月拆息跌至0.1%以下水平，反映銀行平均資金成本的綜合利率亦已連跌7個月，至6月底0.18%，充裕的資金及低息環境推動積極性較大的銀行增加按揭優惠吸納客戶。

去年銀行樓按取態較保守，曾上調樓按息率及大幅降低現金回贈水平；今年經濟回穩，樓市穩步發展，銀行的樓按取態已回復正面積極，加上在資金充裕的環境下，讓銀行具備條件及誘因，掉頭下調息率及提高回贈。

事實上，不少銀行在上半年已逐步優化樓按計劃，以現時平均取用按揭額約470萬元計，在今年初，銀行提供之按息主要仍處於H+1.4%水平，現金回贈約為貸款額之0.5%至0.8%，現時主要按息已下調至H+1.3%，現金回贈亦上調至貸款額之1%或以上。按息及拆息同現跌勢，導致實際按息跌至低於1.4厘之十年低水平，市場上之實際按息曾跌至1.37厘，較去年按息高位2.5厘跌幅逾1厘。銀行之間的按揭業務競爭未至於出現白熱化，按揭息率在第三季維持平穩機會較大，按息仍主要維持低至H+1.3%。

在按揭優惠增加下，在另一邊廂，最近市場卻傳出有個別銀行上調細額貸款的按息，這又應如何解讀?

在市場上，銀行提供的按息及優惠會因應自身的資金成本、業務策略、行業競爭及市場因素而作出調整。上文提及，今年拆息出現跌勢，在7月份，1個月拆息更曾低至0.073%，創11年新低，更低於美元拆息水平，在這息率跌勢下，銀行按揭利潤其實較前收窄。

今年上半年在樓市旺勢下，市場按揭貸款額錄得顯著增長，首5個月新取用住宅按揭貸款按年增長達35%，導致銀行在業務策略上有條件將按揭息率及優惠作出調配，以分層方式提供予不同目標客戶群或貸款個案，將優惠分層處理，例如提供較佳息率予較大額貸款申請、大額存款銀行客戶或出糧戶口客戶等。