風管的提示

日期：2021-07-30

近來其中一單轟動一時的地產新聞，可謂各大型銀行相繼停辦中國恒大集團新盤樓花按揭一事。雖然受影響的業主實屬少數，且並非沒有解決辦法，但相關罕見的舉措亦反映了處於金融動盪時勢下，銀行杯弓蛇影的風險管理部門確實會寧願棄車保帥，更何況這趟是樓花按揭的卒仔而已，哪怕是少少的風險亦不願再背上身。

那麼，樓按的風管其實是怎樣一回事呢？筆者在此簡單將要管理的對象分為借貸人、抵押品和發展商三個部分，而其終極目標當然是減低和避免壞賬風險。一般申請按揭時，銀行內部當然要審核借貸人的背景，包括工作及收入資料、過往信貸紀錄、其他資產淨值等等，簡單來說就是既要滿足監管的條件又要有能力供得起，否則要麽不受理申請、要麼按息要更高一點、要麼供款年期要縮短，或者成數要降低，這些都是風管下的結果，目的都是要避免斷供風險。同時，銀行亦會檢視按揭相關的抵押品，亦即是物業本身的狀況，例如樓齡、樓宇質素、價值、任何改動或僭建物等等，萬一不幸斷供變銀主盤，銀行亦希望優質的抵押品能以好價錢賣出，回收部分成本。

其實，銀行對發展商的審視亦一直存在，只是身處樓市熱浪洪流下，加上成熟的監管制度，似乎任何發展商推售新盤都幾乎能賣個滿堂紅，漸漸地忘卻了上世代例如短樁和爛尾樓的事故等等。銀行接盤之前，亦會審視相關發展商的背景及能力，例如會否從未在本港賣過新盤、有否興建市區大型屋苑的經驗和能力等等。這次停接某類按揭產品的特例正好再次喚醒大眾買樓時，對發展商的能力及商譽有再多一重的考量。

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生