【說樓解按】不同情況下之車位按揭成數

上期提及獨立車位的按揭成數，已由高達四成上調至五成；然而，投資車位買家需要注意一點，若然已持有按揭物業在身，若再購買車位申請按揭上會，車位便已屬於第二套房按揭，在現行措施下，該車位的按揭成數需降低一成，即按揭成數降回至高達四成，上會首期將會明顯增加。

車位按揭在審批方面，借款人的供款佔入息比率，以及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同，但留意，若果借款人本身已有按揭，例如自置物業仍有按揭在身，礙於車位已屬二套房按揭，入息要求便需提高，每月總供款佔入息比率上限由50%，下調至40%，並需通過按息加3厘之壓力測試，壓力測試下之供款佔入息比率由60%，調低至50%，車位買家如需上會，入市前宜先計算首期負擔及供款能力。

車位按揭息率較遜於住宅，現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘，今年銀行對於貸款業務較為審慎，銀行之間批出之車位按揭息率差幅較大，當中視乎貸款金額，例如百多萬元之車位按揭額僅達數十萬元，尤其不足50萬元貸款額之車位按息相對較遜。其實，車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善，買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款，銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款；換句話說，連同自用物業的車位按揭成數可高達六成，若成交價不超於1,000萬元，更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭，按息享有拆息按揭低息水平，現時約為1.75厘，按揭年期更長達30年。

獨立車位的按揭成數仍低於住宅，按揭息率亦較高，買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位，若物業估值之水位足夠，加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格，而無需承造車位按揭。樓價於10年間升幅逾倍，以一個10年前以600萬元購入之單位為例，目前樓價升值至1,300萬元，加按後最高按揭額高達650萬元，減去按揭餘額260萬元後，尚有足夠水位可套現資金達390萬元購買車位；此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳