撻訂多面睇 買賣雙方邊個最傷？

中原城市領先指數(CCL)離歷史高位不遠，一、二手樓更旺價又旺市，熱門新盤更是一伙難求，但市場卻不時出現新盤撻訂消息。其實，撻訂情況無論在旺市或淡市皆會出現，若出現此情況，究竟買賣雙方要承受哪些風險，邊個最傷？

撻打情況在一、二手市場皆會出現，但賠訂及相關風險卻有不同。先說新盤撻訂，通常由買家主導，而新盤撻訂高峰期一般在兩個階段。其一是簽臨時買賣合約後，五個交易日內買家需要簽買賣合約，但部分買家會在這段時間，發現計錯數影響按揭批核機會，或各項個人原因止蝕離場。

其二是選用建築期付款的買家，在物業落成時未能完成交易，箇中原因可能與擔心樓價下跌，或未能從銀行借得足夠按揭貸款，或個人財務問題等因素有關。

臨約期撻訂   發展商只沒收訂金

就上述兩個期間，買家如撻訂的賠償金額及風險各有不同。根據一手住宅物業銷售條例，在簽臨約時，買家需支付等同樓價5%的訂金，並在五個工作天內簽訂買賣合約，支付餘下訂金。計及之前5%的訂金，簽訂買賣合約後最少涉及樓價10%的訂金。

若買家只在臨約階段，沒有簽署買賣合約及支付餘下訂金，代表買賣會終止，發展商可沒收5%的訂金，但不得向買家提出進一步索償。如買家在簽署買賣合約後最終沒有完成交易，除了根據合約條款被沒收已繳付的全部訂金外，發展商更可追討重售單位時的差價。

不過，近期一盤難求的柏傲莊III，卻出現多宗撻訂個案，相關買家通常在簽訂臨約後沒有如期簽買賣合約，各損失逾數十萬元訂金。無獨有偶，這些撻訂個案主要來自A1組的大手客，分別於首輪時買入兩個單位，但其後放棄其中一個。

此情況其實是「技術性撻訂」，因為A1組的客人有優先權選購單位，故有買家情願花數十萬元的撻訂成本，提升買得心頭好的機會率。由於撻訂行動在臨約期內，故買家不用擔心日後被發展商追討單位差價的風險。

至於二手樓，買家及業主均有機會選擇不完成交易。無論買賣雙方，必須明白臨約本身具法律效力，大家均有責任完成交易，雙方更會訂明臨約期間違約罰則，而通常是殺訂(業主沒收細訂)或賠訂(買家獲賠償細訂)。

簽臨約時，買家需支付樓價的3%至5%訂金(細訂)，並在14日內到律師樓簽買賣合約，屆時需要繳付餘下首期金額，兩期合共為樓價最少10%的訂金。如買家於臨約期取消交易，細訂將被業主沒收，並要賠償雙方經紀佣金。反之，如業主取消交易，除了要將訂金歸還給買家外，更要賠償同等金額的細訂予買家，以及支付雙方經紀佣金。

如買家在簽了買賣合約後才撻訂，已支付樓價的10%或以上的訂金，會被業主沒收作為賠償，更要支付雙方經紀佣金及律師費等一切相關支出。此外，如業主重售單位時，如樓價下跌，買家會被追討補回差價。

相反，如業主在簽了買賣合約後才取消交易，先要歸還所有訂金，並賠償相等於訂金的金額給買家，同時支付雙方經紀佣金及律師費等一切相關支出。一般情況下，業主撻訂是出現在覺得取消交易再放售，將可獲取更高回報的情況。

如業主在簽訂臨約期間撻訂，計及最少3%的臨約訂金賠償額，加上買賣雙方合共約2%的經紀佣金，最少涉及樓價7%的成本。除非業主認為將單位重售，新售價可高出現水平很多，否則取消交易的誘因其實不大。