有樓趁嫩買 顛覆買樓思維

買樓是人生大事，傳統思路是儲一筆首期，金額當然多多益善，希望谷大份首期，將來供樓輕鬆點。到儲備足夠彈藥上車後，買得安樂窩自然要勤力供樓，務求盡快供滿，無債一身輕。

上述買樓思維並沒有錯，只是未能發揮物業的潛藏價值，猶如捉到鹿不懂脫角。若顛覆買樓角度，學懂供樓技巧，將樓的潛能盡量發揮。

很多年輕人畢業後首十至十五年沉醉於對生活質素的追求，覺得買樓是遙不可及，亦無急切性。轉眼人到中年35歲後，步入人生結婚生仔階段，開始感受到買個安樂窩的逼切性，但心水樓首期動輒百萬元起標，兩口子儲首期又5年，40歲前能上車，已是幸運兒。

 現時按揭最長年期為30年，一般人到35至40歲，距退休年齡約25至20年，稍有能力者或許會傾向選擇較短按揭年期，務求盡快供滿自住物業。然而，若明白樓是市場上難得的超長年期及低息借貸工具，而長年累月的通脹將令債務自動貶值這個道理者，識得揀應該揀盡30年按揭年期，因時間會自然幫你把債務壓力下調。

 

供樓愈供愈輕鬆

 

假設十年前供樓每月7,000元可能有點吃力，十年後的今日仍然供7,000至8,000元，是否已輕鬆了不少。若未來息率無大幅上調，再十年後供款金額相近，相信已非常輕鬆，這就是通脹將長期債務貶值的道理。

由於銀行會根據買家年齡批出按揭年期，一般40歲以上按揭年期會逐步遞減，所以有樓要趁嫩買，做盡按揭30年，打造先苦後甜的日子，愈供愈輕鬆。推而廣之，樓是不用急於供滿的，債務貶值是貸款者的朋友，若有閒錢投入穩陣且高於按揭息率(現時約2.3厘)的收息工具，是更精明的理財選擇。

此外，買樓後亦不能躲懶，除非新造樓宇按揭息率較原來的調升很多，否則每過三年鎖息期便應找另一銀行做轉按，食盡按揭現金回贈。

今年初按揭現金回贈曾高見借貸金額的2.3厘，假設借400萬元，銀行回贈約9.2萬元。雖然，近日有部分銀行將按揭現金回贈水平連環下調，借貸1,000萬以下按揭的回贈降至約1厘，假設同樣借400萬，回贈降至4萬元，優惠吸引力減少。

不過，按揭現金回贈水平可升可跌，要供樓的業主不妨多加留意。此外，每三年轉按一次，扣除律師費等數千元成本，能額外多取逾萬元回贈，當銀行請你去旅行也是賞心樂事。