【李峻銘專欄】低息環境持續 套現轉按好時機

樓市於 2021 年在上半年非常熱鬧，住宅樓價距離歷史高位只有約 2%，破頂似乎只是時間的問題。成交金額至 6 月中已達 3,550 億，根據 97 年上半年創下的歷史紀錄 3,750 億， 距離破頂只有約 200 億，相信 2021 年上半年將會刷新歷史紀錄。

樓市旺價又旺量，作為業主當然高興，但自住的業主可能認為只是紙上數字，但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水，令低息環境持續。當今港幣同業拆息接近零，銀行 H 按的按揭息率是 1.3% 至 1.4% 左右。反觀兩年前，不少業主見 P 按跟 H 按息率差不多，而選擇了較穩定的 P 按，現行的實際息率為 2.5%，比 H 按的息率高。業主可在罰息期屆滿後選擇用 H 按。以每 100 萬計， 30 年分期可以將供款每月省回約 550 元。 500 萬貸款就每月省回 2,750 元！轉按雖然涉及律師費開支，但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%， 500 萬貸款就有 5 萬。而轉按律師費不足 1 萬元，「除笨有精」！

另外，更進取一點的業主，更加可以藉樓價高位的機會，加按套現。獲得的額外資金，當然可以再投入物業市場。買住宅的話，就可能涉及 15% 的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業，尤其是英國及大灣區，均為現今的熱門地區。

也有業主將資金投入股市，尤其是一些有穩定收益的 ETF。市值最大的當然是領展，有 3.7% 股息收益，已經是最低的ETF息率，其他的收息率達到 6% 至 8% 不等。若以息差 5% 計算， 500 萬的加按貸款就能產生額外每年 25 萬的額外收益。

一個自住的物業也可以被活化，成功為業主賺取收益。甚至有保險公司在推廣加按物業所得資金，可購買醫療保險相連的基金，增值之餘，也可以解決醫療費用高昂的擔心！當然，凡事都有風險。如果息口大幅上升，業主的供款支出便會上升，自然影響收益。但以美國為首的央行，是否能夠大幅加息？這個風險就必須密切留意了！

世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘