白居二幸運兒 揀樓必睇3件事

今期白居二合共接獲11.7萬宗申請，以4,500個配額計算，即大幅超額26倍，機會相當罕有。既然能成為幸運兒，節省數百萬元地價購買居屋，應如何好好運用這張「白表」呢？

隨着房委會於2021年5月21日起，向4,500名「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤者發出批准信及確認書，並於5月31日開始進入揀樓階段，立時激活居屋二手市場，成交及作價均節節上升。

好像六月首周，居屋屋苑林立的將軍澳區已錄得21宗居屋第二市場成交；即使連過去成交不活躍的公屋屋苑如竹園北邨、東頭邨等，亦錄得居二市場交投個案，反映不少白表持有人急於入市。

牛池灣嘉峰臺樓齡13年，為該區較年輕的居屋屋苑。

相信準買家選擇居屋屋苑時，首先考慮是地點，例如交通配套、是否方便家人照應等。不過，即使同一區，都有大量屋苑選擇，以黃大仙區為例，有入伙僅13年的牛池灣嘉峰臺，亦有樓齡達35年的鑽石山龍蟠苑。

留意二手居屋落成年份

由於白居二是購買二手物業，按揭年期及按揭成數有別於全新居屋，而政府為二手居屋提供的擔保期最長只有30年，由首次開售日期起逐年遞減，因此購買二手居屋單位，就要留意落成年份。

當買家申請按揭時，銀行一般會以金管局規定的最高30年為上限，扣除居屋物業的樓齡作為批核年期，例如居屋樓齡為20年，「白居二」買家最高只能獲批30年減20年，即10年按揭年期。因此，如果買家收入不算豐厚，希望「攤長」供款年期以減少每月供款金額，就應該選擇樓齡較新的居屋屋苑了。

以鑽石山龍蟠苑為例，樓齡達35年，白居二能敍造的按揭年期相對較短。

第二，準買家應留意不同居屋屋苑的「折扣率」，這相當於該屋苑單位的白表或綠表售價，相對於包含地價在內的市價折讓比率。例如一間居屋連地價的銀行估值為500萬元，若「折扣率」是40%，意味其白表或綠表的合理成交價應為300萬元，而餘下的200萬元則為地價。因此，當白表持有人選購居屋時，宜比較業主開價與該單位的銀行平均估價，留意其開價會否偏離減去折扣率後的合理價格。

留意業主開價會否過高

好像上述估值500萬元的單位，如業主白表開價達400萬元，意味單位折扣率變相只得20%，叫價明顯過高，買家變相買貴樓的同時，亦有機會影響日後賣出時的回報。

最後，既然買家排除萬難，抽得一個珍貴的白表資格，當選擇單位時，在衡量負擔能力後，當然盡量不宜選擇面積太小的單位(例如實用面積只有200餘平方呎的開放式戶)，因白表資格一生人只得一次，若把它「浪費」於一間「劏房戶」，當日後有家庭需要時，是不能再申請白表，去換取一間較大的居屋單位呢。

另外，雖然早年出售的租置公屋屋苑，價格普遍較居屋低，但論到保值能力或周邊環境，始終是居屋稍勝一籌，假如售價不是相差太遠，而買家又能承受的話，「白表客」還是選擇居屋為佳。