套名買樓變首置 有乜重點要注意？

本港樓市過往炒風熾熱，政府早年便引入從價印花稅(AVD)，任何持有住宅單位的非首置人士，當購買另一物業時，均需要繳付樓價15%的印花稅。由於不少夫婦以往以聯名形式購買物業，當他們想添置另一物業時，為免支付高昂的稅項，很多時會選擇把其中一人在聯名物業「甩名」。

 

「甩名」後的人士回復首置身份，並能以遠低於15%稅率的原有從價印花稅(視乎樓宇成交價格，由0.01%至4.25%不等)買樓。

 

事實上，近年有不少名人透過「甩名」，部署買樓時慳稅。例如本來由歌手楊千嬅及丈夫丁子高聯名持有的鴨脷洲南灣單位，近期便進行了內部轉讓，改由丁子高一人持有，在處理相關程序後，如果楊千嬅未持有其他物業，她便能變回首置身份，享受以較低稅率買樓。

上述在近親之間進行內部轉讓業權的舉動，很多時只屬於形式上的買賣，實際不涉及任何資金，僅純粹業權轉讓，通常由律師辦理手續。由於這種內部轉讓，政府會視為近親之間的資產處理，因此可獲豁免雙倍印花稅，只需支付稅率較低的從價印花稅及律師費用，而甩名的人士便可變回首置客，日後再度買樓時能省掉大量稅項。

 

近親內部轉讓豁免印花稅

 

打個比喻，如果一對港人夫婦本身聯名持有物業A，他們打算以1,000萬元購買物業B，若沒有進行其中一人「甩名」的程序，他們需繳交的稅項便高達樓價的15%、即150萬元。

 

然而，如其中一人已回復首置身份，便只需繳交樓價3.75%，即37.5萬元的從價印花稅，足足節省112.5萬元。

 

物業如有按揭  需交從價印花稅

 

不過，要注意的是，若物業本身有按揭，情況便有所不同，在辦理「甩名」手續時，雙方需簽署臨時轉讓合約，然後到銀行申請轉按，當銀行批出新按揭金額後，雙方再到律師樓辦甩名手續。此外，假設夫婦本持有一間價值1,000萬元的聯名住宅，現將太太「甩名」，意味丈夫本來持有的業權將由50%增至100%，意味他仍需要繳付3.75%從價印花稅的一半，即18.75萬元。另一方面，如果物業未完成轉名手續，當妻子購買另一間物業，並向銀行申請按揭時，銀行便會將第一份按揭的金額同時計算在壓力測試，若夫妻收入不夠豐裕，隨時有機會未能「上會」而得不償失，因此宜計好數才作添置物業決定。

 

非近親甩名成本高

 

還有一點大家要留意的，對於非近親人士共同持有物業，當辦理「甩名」時的稅務安排。即使該單位已供滿按揭，但根據法律規定，只有近親轉讓才可享有免繳從價印花稅的待遇，因此若朋友或非近親(如婆熄、表兄弟姊妹)持有聯名住宅，假設A和B聯名持有物業，B希望將另外一半業權轉讓予A並同時「甩名」，當A沒持有其他住宅物業，將沿用原有的從價印花稅稅率、按轉讓業權比例(即50%)計算。

 

如果A持有其他住宅物業，B透過轉讓「甩名」時，A更需繳付轉讓物業業權樓價比例的15%從價印花稅。因此，當讀者希望與朋友合夥買樓做業主，便應該先衡量日後想「甩名」所承擔的潛在代價了！