頂層單位竟然受歧視？ 鳳凰樓最受歡迎

很多人置業的時候，都喜歡「人望高處」，選擇較高樓層，主要原因是風景美、空氣好、噪音小，所以即使樓價較貴，都願意付出溢價去居住較高的單位。然而，大廈的頂樓卻往往不太受住客歡迎，皆因部分大廈沒有電梯直達頂層、電梯機房噪音、單位「冬冷夏熱」、雨季滲水等，因此樓價往往較在頂層樓下的「鳳凰樓」大幅低水。

頂樓最為人詬病的兩個先天缺點，就是「冬冷夏熱」與「滲水」，由於頂樓對上的天台直接受日光照射，當踏入夏季時，屋內會相當酷熱，戶主或需長時間開冷氣來降溫，令電費大幅增加。

相反，在冬季來臨時，高層單位本來就比較空曠，較易食正寒風，而且頂層單位的天花板直接與外面的寒冷環境連接，熱能亦會流失得較快，使室內感覺更大寒意。

另外，若樓宇久經風霜，天台地面防水材料老化損壞，甚至防滲漏工程做得不好，業主便可能長期被滲水問題困擾，即使天台是公家地方，業主亦可能要花費修補室內滲水位置。

值得一提的是，個別舊式屋苑的頂樓是沒有電梯直達，住客出入需步行一層樓梯，相當不便。其中一個較著名例子，是樓齡最高達52年的美孚新邨，一幢20層高的住宅樓宇，電梯只能直達19樓，若你是20樓的住客，而家中有長者居住、或是住客拿著大量物件，便要承受出入單位時，需分別落一層和上一層的辛苦。日後遷居時，更會被搬屋公司徵收10%至15%附加費。

另外，由於美孚新邨的電梯機房位處20樓，在電梯長時間運作的情況下，對聲音較敏感的住客，可能會感受到噪音。

由於美孚新邨的天台屬公用地方，而不是由頂層住戶私有，因此頂層單位非但不能享受「天台溢價」，更較低一層的鳳凰樓低水。以美孚新邨一期百老匯街7號為例，20樓A室一個實用面積706平方呎頂層單位，於2017年以735萬元成交，比同年轉讓的19樓A室、即樓下同面積單位之成交價825萬元，足足低水11%，足以說明了市場的取態。

相反，鳳凰樓不但擁有景觀開揚、噪音較小、空氣較佳的優勢，亦因為與天台隔了一層，避開了頂樓面對的上述問題，可說是一幢大廈最受歡迎的樓層。以政府每期公布的居屋價單為例，鳳凰樓定價一般是最貴。若私樓頂層單位不連天台(因天台價格亦會反映在樓價內)，鳳凰樓亦通常是整幢樓宇定價最貴的單位。