【說樓解按】白居二高齡樓可借足9成按揭嗎？

上期談及新居屋按揭，而新一批白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)的買家已獲發批准信入市選購單位，居二市場成交亦因此活躍起來。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋，享有樓價折讓，但在按揭配套上卻存在不同之處。

白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位同樣可向銀行申請免保費9成按揭貸款，按揭年期長達25年；但實質上，居二樓齡偏高的單位未必可獲銀行批出9成按揭，又或未必可獲批足25年還款期。原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限，例如居二單位由首次買入日期起計已達23年，對於銀行來說，擔保期僅餘7年。有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次買入期，以計算可批出9成按揭之最長按揭年期。例如居屋的樓齡及首次買入後年期同是22年，以30年保證期相減，批出之按揭年期便僅達8年，每月供款額當然大幅增加了，買家的供款能力未必足夠。

不過，近年部份銀行已向居二買家提供較大彈性，並非一刀切以上述方式計算居屋按揭年期，例如會因應居屋剩餘的擔保期彈性設定不同按揭成數及還款期，這些銀行較傾向以居屋首次買入期計18年或19年為界線，不超於這個年期的話，便可批足9成按揭及25年還款期；原因是擔保期仍尚餘10年多，當用家供樓10年以上，按揭餘額便大致可降回原初樓價之6成或以下了。至於超出上述年期的居二單位，部份銀行會遞減可造還款期或按揭成數，例如首次買入期計22年的話，批足25年還款期的按揭成數由9成降至8成，又或批足9成按揭的還款期由25年縮短至20年，買家便需計計數，看是否可應付有關每月供款額，又或銀行是否可接納有關入息水平。

若然居二單位首次買入期計已超逾25年甚至超出30年擔保期，銀行大致上只可跟隨私樓批出6成按揭，買家需增加3成首期才可上會。由於已過擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，但按揭年期仍以25年為上限，並非如私樓般可長達30年。

買家應注意銀行之間對於居屋按揭的審批準則有所不同，入市前可先作查詢。

中原按揭董事總經理王美鳳