低市價成交單位 隨時借不到按揭？

本港失業率持續高企，有業主為了盡快套現，甚至願意以低過銀行估價賣樓，並標榜銀行「估凸價」來吸引準買家接貨。不過，原來「估凸價」沽貨的住宅，亦可能有潛在問題，例如可能需要向銀行詳細解釋，為何該單位並非以合理市價成交；若單位是經私人協商進行交易，更有可能被拒批按揭。

以往上車客買樓，最怕是成交價「估價不足」，導致銀行未能借足按揭金額，導致買家需「抬錢上會」達成交易，坊間更不時出現因估價嚴重不足，令資金實力稍遜的買家需撻訂離場之個案。

低市場估值10%至20%成交要小心

然而，若住宅成交價遠低於銀行估價，即俗稱的「估凸價」，亦有可能對交易構成影響，因為銀行對於明顯低於市場估值達10%至20%或以上的樓宇成交，是有可能拒批按揭。因為按照常理，物業成交價與市價的差距不應太大，買賣雙方才願意達成交易共識，如果成交價較市值大幅低水，銀行可能會懷疑單位隱藏問題或未知風險，例如單位會否存在未發現的業權問題，或屬於銀行未有紀錄的凶宅。

造價太低銀行存戒心

另外，銀行亦會擔心造價太低，可能涉及賣家向買家贈送權益，甚至是雙方合謀避稅或減少稅項，例如本來市值超過660萬元的住宅，買家和賣家可能會「夾計」將成交價壓至600萬元以下，以免跌入較高的從價印花稅稅階，然後買賣雙方再將所慳稅項對分亦不出奇。較極端的例子，甚至有銀行對於成交價低於估價超過5%的單位，已拒絕受理按揭申請，或需要作個別評估。

低價自讓單位批按揭更嚴謹

另一方面，如果一個住宅單位不是透過地產代理進行交易，而是由買賣雙方直接協商轉讓，若該單位的成交價明顯低於估價，銀行的接受程度更會較低，獲批按揭的機會將進一步下降。

不過，若買家真的遇上急於套現的業主，欲購入千載難逢的低價筍盤，又應如何處理呢？由於不同銀行對低市價成交的接受程度有差別，因此準買家宜多找幾家銀行，或委託按揭轉介公司，向銀行就相關事宜查詢，瞭解不同銀行的看法；此外，由於銀行對樓宇的估價不一，因此若向估價較低的銀行申請按揭，其估值與單位成交價的差幅自然可以收窄；特別是多間主要銀行已提供網上物業估價，若準買家事先為單位估值，「心中有數」後再向心水銀行申請按揭，獲批的機會自然能提高。