舊樓重建的效益與保育

日期：2021-05-14

上月底筆者前往觀塘，無意地於某一新建的大型住宅項目地下之巴士總站下車，發現前裕民坊重建項目部分已經大致落成。筆者由巴士總站前往觀塘地鐵站，途徑項目商場，十分方便及舒適，而商場内各項佈置亦嘗試保留著前裕民坊之特色，個人感覺為觀塘區加添了不少動力，且相信項目完全落成後，附近居民逛街購物之熱點將不祇局限於某一區内著名商場，居民可有更多選擇。

市區重建在所難免令一些較有特色的商鋪或建築物被取替，好像已重建的灣仔囍帖街及將會重建的北角皇都戲院大廈等。筆者同意特色背後充斥著不少歷史價值或人情味，亦同意重建及保留需要取得平衡，但個人認爲市區重建的效益卻總是比較大。

劏房舊樓重建　刻不容緩

筆者所説的效益並非由什麽土地供應、住宅建屋量等層面所出發，而是從大部分舊樓業主及用家的角度出發。筆者自2006年開始接觸舊樓聯售或收購項目，故工作需要經常到訪舊樓物業以進行實用面積量度或物業估價工作。從視察物業期間所見，有些物業之結構狀況已經很差、有些物業之衛生情況根本不可接受。舊樓物業有由屋宇署所發出的建築命令乃十分常見的，但事實上業主們根本不願意花錢在該等五勞七傷的舊樓身上，以致殘上加殘的情況更加嚴重。另外，劏房問題於舊樓物業最爲刻不容緩，所涉及的衛生問題、安全問題及消防問題相當嚴重，情況如非親眼目睹，確確實實讓人難以置信。

此外，部分居住舊樓内的都是較年長且行動不便的長者。舊樓通常沒有升降機設備，一般人只用幾分鐘行完的幾層樓梯，舊樓長者可能每天需要花上數十分鐘才把它行完。他們最期待的是一次自己所擁有的舊樓被收購的機會，這樣他們才有可能在同區購置一個實用面積相對較小但卻有升降機的較新物業，從而改善生活環境及質素。

現時，市區重建局及市場上發展商之收購項目，都偏向以較大的地盤面積作爲收購基礎，筆者認爲此舉有效地改善項目内商業部分的管理及多元化，同時現多以原址舊樓特色文化為設計主題，已不失為重建背後取得平衡。

作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生