【說樓解按】不同角度看「供平過租」

「供平過租」字眼上的意思是供樓平過租樓，現時市場上是否就是每月供款平過每月租金？先看看近年樓價對比租金的升跌走勢，現時平均樓價較3年前約有近6.5%升幅，而現時平均租金較3年前約有近6.5%跌幅，一升一跌，租金明顯追不上樓價升幅，照道理，現時樓盤不一定就是「供平過租」。然而，3年前之按息約為2.15厘，現時則為1.39厘，利息跌幅達35%，減輕了供款負擔，這又應如何比較？

 

其實，有時市場上提及之「供平過租」，還是「租平過供」，只是不同計算上的參考數字，以現時屯門市中心一個熱門屋苑的兩房單位為例，以700萬元放售，又或以14,500元放租，若以過往市場愛用的基準：七成按揭、20年還款期計算，每月供款是23,398元，明顯是「租平過供」。

 

然而，若按照現時樓按措施的基本六成按揭及較多人選用的30年還款期計，每月供款急降至14,274元，那便與上述租金14,500元相若，變成「供等同租」。心水清的人會即時提出，那主要是資金充裕的人能多付首期的效果，對的，供樓與租樓不是單單每月金額的比較。

 

事實上，買樓還涉及首期及置業開支如厘印費、差餉、地租(部分物業無需地租)和管理費等費用。然而，租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部分是利息支出，另一部分則屬於本金。現時按息處於超低水平，實際按息約於1.39厘的10年來低水平，按上所述之每月供款：23,398及14,274元，利息僅佔24%(20年期)或34%(30年期)，利息支出僅分別為5,676及4,865元，餘下全屬於本金。置業者可坐擁資產價值，若純以支出作比較，現時在超低息環境下，按息支出低於租金約66%，這角度下的「供平過租」其實明顯。

 

當然，正如上述，置業恆常開支尚有差餉、地租和管理費，經計算後(差餉寬免計算在內)，這些費用的每月平均開支約2,100元，連同上述按息支出計算，仍低於租金支出達52%。

 

雖然從上述角度看，「供平過租」明顯，但是，供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮，包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金對比資產價值等。

 

 

中原按揭董事總經理王美鳳