【說樓解按】估價不足影響工商舖實質按揭成數

金管局早前公布，放寬非住宅物業按揭成數由四成上調至五成，提高了非住宅物業可造按揭成數一成。新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動，對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場，成交量明顯下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊，舖市前景尤為嚴峻，故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。放寬前自2013年2月第六輪樓按措施起，工商舖按揭成數僅達四成。根據中原按揭客戶個案，今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%，與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距，原因是工商舖可造按揭成數較低。

疫情下市場存在甚多不確定性，今年銀行在貸款業務方面取態保守，由於經濟前景、疲弱市道直接影響工商舖表現，銀行對於工商舖按揭取態亦變得審慎保守。而事實上，工商舖承接力轉弱、減價個案增加情況下，成交量及價格均出現跌幅，當中尤以舖位價格下滑顯著。在這形勢下，銀行估價趨向保守，形成最近工商舖估價不足情況增加，由於按揭成數根據成交價及估價之較低者計算，若估價不足將影響實質可造按揭成數。

例如最近有買家擬購入一個減價舖位，業主原開價3,000萬元，後減價至2,500萬元成交，買家找銀行估價後，發現估價僅達2,000萬元，估價不足達20%。在放寬按揭前，上述個案之可造按揭額僅達800萬元，估價不足令按揭成數由四成，降至32%，不過，若然在放寬按揭後入市，上述個案之可造按揭額可提高至1,000萬元，等同按揭成數上調至四成。放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻、首期外，或許亦有助減低最近估價不足之影響。筆者亦提醒用家，若出現估價不足，可多找其他銀行估價作比價，因銀行之間估值未必相同，有時候亦出現頗大差幅。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳