【置業解碼】換樓前認真考慮2點 細樓換大樓不是夢！

買樓上車當然難，但原來做到業主後想換樓亦不容易。以往業主想換樓，最大障礙是600萬以上按揭成數急降，但隨著政府大幅放寬按揭保險規定，可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬提升至800萬，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬提升至1,000萬，令換樓門欖大大降低，細樓換大樓似乎不再是夢！不過，要換得精明，用盡按揭成數，就先要認真考慮以下2點。

Caution 1：小心額外印花稅(SSD)

為了壓止樓市炒風，政府特別針對住宅物業推出額外印花稅(SSD)措施。若業主於購入物業後6個月內沽出，須繳交成交價的20%作為稅款；若超過6個月至12個月以內出售物業，須繳交成交價的15%作為稅款；若超過12個月至36個月以內，仍須繳交成交價的10%作為稅款。以1,500萬的物業為例計算，若在6個月內沽出，須繳SSD為300萬；6至12個月內出售須繳225萬；12至36個內出售亦須繳150萬，稅額足以用作支付另一層樓的首期！SSD的捆綁期由買樓或轉名時的臨約計開始日期，賣樓也是以臨約計終止日期，兩個日期必須相隔至少3年才可豁免SSD。不過如果選擇將物業轉讓予包括父母、兄弟姊妹、配偶及仔女等近親，就可以豁免SSD，惟物業轉名後，3年鎖期將會重新計算，即3年內賣樓同樣要支付SSD。

Caution 2：「先賣後買」爭取高成數按揭

換樓另一個考量就是應該「先買後賣」還是「先賣後買」。「先買後賣」是指先購入單位，待入伙後才把原有單位售出，最直接的好處在於心儀單位不會被人捷足先登，亦可以確保有充足時間布置新居。不過如果業主手頭上現金不太充裕，原有單位未售出就不能套現買入新單位；加上一旦市況波動，舊有物業無人問津或需要折價出售，就會影響原定的財政預算。而根據現時從價印花稅(DSD)制度，無論物業是個人或是聯名持有、舊物業有否申請按揭，再買第二個物業時，一律要繳付買入業權價值15%的印花稅。如換樓後想退稅，以臨約日期計算，買入日期和賣出日期相差1年之內將原本持有的物業售出，方可向稅局申請。

至於「先賣後買」則是把舊有單位沽出，完成所有手續後才購入新的單位。雖然中途可能需要租樓住，但先將單位賣出能夠套現一大筆現金，就可以有充裕現金購買新單位。而且，當舊物業完全出售，回復首置客身分，買新樓時就可以承造9成按揭，比起舊物業未完成交易，新樓只可承造8成按揭多出1成。不過，若物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，就要確保舊物業和新樓成交日期相隔最少一至兩個月，假設舊物業臨約成交日期為5月15日，新樓臨約成交日期為5月17日，當舊物業於5月15日完成交易後，新樓就算可以申請由8成按揭轉為9成，未必能趕及5月17日批出及放款，到時就需要預多1成首期。

換樓可以因為家庭成員增加需要更大居住空間，又可以是「廿四孝父母」為子女學業遷往心儀校網區等。只要計劃換樓前不厭其煩多做功課，自然能夠換到一個性價比最高、更舒適的安樂蝸。

資料來源：中原地產