【說樓解按】銀行如何放寬花紅及自僱人士收入計法？

市場有指一家大型銀行放寬對自僱人士及花紅入息之按揭計算方法，究竟講的是什麼東西呢?  

在按揭申請流程中，借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮，銀行一般需計算按揭申請人的每月供款佔入息比率(Debt-to-income Ratio或Debt Servicing Ratio 簡稱DSR)，即是借款人每月總債務供款金額佔入息的比例多少。按照現時樓按措施，對於首套房按揭申請人來說，基本DSR不可超過50%，而壓力測試下之DSR(以現時按息加3厘計)不可超過60%。

在計算入息部份，有些申請人除了每月獲發薪金外，年尾或每半年或每季均獲發花紅，若想將花紅計作入息是可以的，但銀行之間計法有所不同，有些銀行會以兩年花紅總額計算每月平均數，連同月薪一併計算。另外，自僱人士的入息通常較為浮動，每當經濟逆轉，入息波動性亦可能較大。去年在疫情下經濟不確定性因素增加，有銀行為了加強風險管理，曾將借款人的花紅平均收入以及自僱人士在稅單顯示之收入打8折計算，直至最近放寬了計法，無需再以打折扣方式計算，恢復往常以平均收入作審批。

事實上，今年疫苗已投入接種，在大市形勢轉好下，樓市尤其表現堅穩，近月銀行在樓按審批上已更為正面，不少銀行已逐步在審批上調整至往常做法。而剛有大型銀行對於花紅入息及自僱人士之按揭審批調整至往常以平均收入計，對市場屬於正面好消息，銀行放寬審批計法、恢復更正面樓按取態有助加強準買家之入市信心。而對於少部份未完全恢復往常審批之銀行，將具有參考指標，相信將跟隨大行做法而取消打折扣計算。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳