【說樓解按】把握運用Mortgage Link自製減息(下)

上期提及市場較普及的一款按揭存款掛鈎計劃，銀行向按揭用家提供一個高存息戶口，存息與按息相同，用家透過賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同減低淨按息。

此類按揭存款掛鈎計劃在提存方面具有高度彈性，存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死，用家可隨時按需要提取存息戶之存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，利息按每日戶口結餘計算，甚具彈性。有一點需留意，mortgage link用家需小心謹慎每月準時供樓，因為一旦出現逾期還款，按揭條款中列明銀行可即時終止提供高存息優惠。

市場上亦有另一款按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及儲蓄存進戶口，有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，這樣便無需如傳統按揭計劃般收取提早部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算，借款人亦可隨時提取及存入金額。這計劃較上述高存息戶口計劃還多一個優點，用家可藉著持續性存款，透過降低本金而縮短還款年期。

上述兩類按揭存款掛鈎計劃哪一款更慳息？若果按息一致、存入戶口的金額亦相同，有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口可有更大慳息效果。同樣以上述475萬元按揭額、按息1.75厘及25年還款期為例，同樣於提取按揭當日存入30萬元，以及每月存入4,000元於綜合戶口，全期利息可減少高達32%，多於高存息戶口抵銷按息26%，按揭還款期更由原先25年，縮短至18.6年，更快捷完成供款歷程。然而，市場上提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少，而批出之按息有機會略高，若未能好好利用存款特點扣減本金慳息，慳息效果或不及第一類高存息戶口計劃。故此，用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較，並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳