啟德效應向外延伸 周邊屋苑呎價低水近兩成

隨着政府指出港鐵沙中線已完成96%，啟德站至紅磡站路段有望今年第三季通車，打通整條屯馬線，更可以直通紅磡站連接日後的沙中線，可謂四通八達。啟德前景不用置疑，但該區樓價亦不菲，想享屯馬線以至沙中線的便利，鄰近的宋皇臺及土瓜灣其實同樣受惠，部分屋苑呎價更低水近兩成。 

由於市場對啟德區發展前景具信心，即使遇上新冠肺炎及經濟欠佳的負面因素，該區樓價仍然「硬淨」。半新盤如啟德1號、嘉匯、龍譽和天寰等，近期成交的實用呎價達2.1萬至2.3萬元；至於該區二月底開售的全新盤GRANDE MONACO，首批68伙平均實用呎價更達23,795元。

如果憧憬屯馬線及沙中線完工對樓價帶來的正面作用，其實不一定要選擇啟德區，例如比啟德更接近紅磡站、日後過海更快捷的宋皇臺站及土瓜灣站，亦有不少樓齡頗新，而且造價較啟德盤折讓達兩成的屋苑選擇。 

例如鄰近日後落成的宋皇臺站C出口有傲雲峰，屬區內其中一個規模較大的屋苑，擁有室外及室內泳池、兒童遊樂場、電影院、健身室及多項球類運動場等設施。屋苑樓齡十七年，但外觀仍相當簇新，共設六座共2,208伙，實用面積由452至691平方呎不等，以兩房戶為主，佔總單位約九成，適合小家庭進駐，至於三房單位則佔一成。 

根據中原地產的資料顯示，傲雲峰於今年二月的平均呎價為18,355元，若與上述啟德半新盤比較，造價折讓近兩成。參考House730資料，最近約有57個傲雲峰放盤，一個實呎479的低層兩房戶，入門價為820萬元。

 

至於更接近紅磡站的土瓜灣站周邊，亦有不少半新盤選擇，例如距離未來土瓜灣站D出口約六分鐘步程的環海‧東岸，於2018年12月入伙，合共提供1,008伙，設有開放式、一房與兩房戶，亦設平台及頂層特色戶，當中一房戶及開放式單位佔約50%及40%。

 

由於環海‧東岸單位較細小，分層戶實呎由194至375平方呎不等，變相亦令入場費降低，為預算不高的買家提供選擇。環海‧東岸最新二手成交呎價由18,500至19,500元不等，比啟德站附近的二手項目低水最多逾19%；而該屋苑目前的二手放盤叫價則由420萬元起，意味僅需42萬元首期即可上車。

除了環海‧東岸外，港鐵土瓜灣站附近亦有不少單幢半新盤，雖然配套未必及得上大型屋苑，但勝在交通方便，步出大廈不久已直達港鐵站入口，例如樓齡由三年到九年不等的喜築、喜點、傲形及港圖灣等，近期的平均實呎介乎17,000元至19,500元，屬啟德區以外的「低水」之選。