憂舊居慘遭撻訂 換樓客心慌慌

近日樓市換樓熾熱，多區錄得買家入市3房單位，享受更大活動空間，但面對出售手上居所套現、資金調動，甚至交易銜接等問題，相信即使最終順利完成，肯定已走過一段提心吊膽的人生旅程。

 

不過，網上有人問到，出售物業已簽臨約，兼收大訂，可能6月中或之前成交，而同一時間睇中一間預算ok的物業，擔心遲買仲貴，但若果買入新物業後，又憂慮所售物業被撻訂的話便頭痛，陷入兩頭唔到岸的困境。

網民好心回應：「其實無關係架，人哋撻你大訂，你咪撻番人大訂囉」

 

「似乎要賣左先…..唔係撞到個撻訂的就一鑊粥！！」

 

「我自己換樓時就唔敢搏, 幾個月升到盡最多5-10%, 但買方tat你訂而你又唔可以好快出到貨, 因為第一層樓未賣出, 按揭印花稅要重新計過, 搞唔掂就要tat自己新買物業, 到時就有機會輸好多！」

 

面對這種情況，有人提議入市後若所售物業遭撻訂，可以選擇將手上物業加按應付，另一方面，也可嘗試與所購新物業的賣方商討，能否延長成交期，爭取更多時間以出售手上物業套現。

 

那麼有甚麼計仔應付呢？

 

中原按揭經紀董事總經理王美鳳向House730指，的確有一些買家見到樓市向上，心急遲買的價格會更高，故若果換樓客出現所售物業被買家撻訂，同時手上資金不足以應付新購物業的交易價時，可以採取多種方法應付：

 

1)      將原有物業再作發售，或減價以提升吸引力，爭取加快套現；

 

2)      嘗試聯絡銀行，尋求一項過渡性貸款(Bridging Loan)，獲得資金應付購買新物業，同時繼續積極放售手上物業套現還款，而銀行或可提供最長為期6個月的貸款期限；

 

3)      假設手上物業無法沽出，可以考慮向財務公司申請高成數按揭，例如由六成調高至八成，雖然息率或較銀行為高，但罰息期相對較短，且審批可能較寬鬆；

 

4)      最終放棄購新物業所付訂金，損失的金額若需填補，或安排私人貸款獲取資金。

 

 

王美鳳提醒，除了交易期面對資金調動銜接外，也不容忽略稅務問題，因為按現行法例，已有物業的業主購買第二個物業需付印花稅15%，涉及的金額也非細數目，若交易期內未能成功售出手上物業便要承擔有關稅項。

 

資料顯示，儘管購買新住宅後6個月內，成功出售原有住宅可獲退稅，但由於新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金所相差金額，故需考慮較充裕的資金作調動。

 

王美鳳指，若果手上資金不足，手上物業未能脫手，確需考慮損失所買物業的訂金，而最理想的方法，仍然是完成出售手上物業後，才購置另一個單位。