唐樓能否做到高成數按揭？ 取決於這些因素

港人置業需求仍然強勁，樓價未有大幅回落跡象，若預算有限，卻追求生活空間較大的買家，可能會留意面積較實用的唐樓物業。坊間有不少意見認為，因樓齡及估值差距所限，購買唐樓時，很難從銀行借到高成數按揭，但如果符合個別條件，其實也可以「借足八九成」輕鬆置業。

 

說起唐樓不少人認為只有數層及冇電梯是其定義，但根據《建築物(規劃)規例》第46條，唐樓的定義是任何建築物，而在其住用部分有任何起居室擬改裝，以供多於一名租客或分租客使用。此外，唐樓與洋樓定義上另一個特點是地契，前者可分拆出租，地契為商住兩用混合用途。

唐樓能否做到高成數按揭，第一個要考慮的因素當然是樓齡，若買家年齡及收入許可，而一幢唐樓的樓齡在五十年以下，一般仍可以借到最少八成按揭，例如九龍城區一些樓齡僅廿多年，只有六個單位的唐樓，成交價在400萬元以下，甚至可以借盡樓價九成上會。

不過，要注意的是，如果樓宇樓齡較高、質素較低，又或是多個單位被間成劏房，銀行將削減一至兩成按揭成數，因此有意購入唐樓的置業人士，宜先作背景審查和實地考察，以免借款不足，被逼抬錢上會了。

若買家年齡及收入許可，而唐樓的樓齡在五十年以下，一般仍可以借到最少八成按揭。

另一方面，銀行在批出唐樓按揭前，一般會進行實地考察等盡職審查，因此買家在簽署臨約時，宜列明賣家需允許開門讓銀行安排的估價公司視察或驗樓，並需對方承諾該單位沒有任何違反建築物條例的結構性改動，以免成為批出按揭的絆腳石。

 

至於銀行批出唐樓高成數按揭前，亦會參考「樓齡」與「人齡」，前者一般是計算「七十五年減樓齡」，部分較進取的銀行會用「八十年減樓齡」，而按揭年期不得超過金管局的三十年指引。

 

還款期縮短影響入息需求

 

至於置業者和擔保人的年齡，會直接影響批出按揭的成數和年期，因為一般而言，「樓齡+按揭」年期不可超過七十年或七十五年，如果銀行較嚴格，規定「樓齡+按揭」年期不可超過七十年，在還款期縮短的情況下，每月供款自然增加，對買家的入息需求亦會有所上升。若買家欠缺供款能力，未能通過壓力測試，銀行又怎會批出高成數按揭呢？

 

總括而言，買家宜盡量避開樓齡太高的唐樓，以避免撻訂或首期金額失預算的風險。