【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(二)

上期提及市場上的物業估價普遍有兩種，第一種是銀行網上估價，當樓價進入升軌，網上估值未必可即時追貼升幅，而若果樓市開始偏軟，成交減少，當市場出現了減價成交，報道或寫「某屋苑成交低於估價」，所指的估價是指網上估價，很多時亦是因為網上估值未必可及時反映最新市場現實，而並非業主賣平了單位。當市場調整趨穩，反映市場價格的成交亦累積起來，網上估價便會更為貼市。

根據最新中原城市領先指數，樓價按月升約1.3%，而最近有報道指出，某屋苑估價升幅達半成，有人問為何估價與樓價調整不符？其實，部分或個別屋苑的成交狀況，並非就是反映整個樓市平均價格走勢。以近月為例，各個屋苑樓價發展不一，部分屋苑成交價上升，升幅由0.5%至超過一成，亦有部分屋苑成交價下跌，跌幅由0.05%至8%不等，但比例上樓價上升個案及幅度多於下跌個案，平均樓價按月便出現升幅，但平均升幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意，有關數字需依據買賣合約作為基礎，故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況，用家衡量樓價水平亦得明白此點。

第二種物業估價就是找銀行直接評估成交價是否「到價」、「估足價」、又或接近市值，一般而言，用家向銀行申請按揭，銀行主要是衡量物業估值是否達致成交價水平，若「到價」便可依照成交價計算按揭成數上限。

每當樓價出現調整時，偶有報道指出一些屋苑出現估價不足的情況，但細心一看，有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價，而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期，網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生，因為業主總是希望善價而沽，總會有部分業主的叫價是偏高於市值。所以，當我們看到報道指出業主大幅減價一成獲承接時，不要即時想着樓價將跌一成，而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場，現只是面對現實將售價調整至接近市價水平。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳