【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(一)

根據中原估價指數(主要銀行)CVI，數字已連升三周，反映最近銀行物業估價升勢持續。事實上，今年首月樓市已早現小陽春，隨後受新冠肺炎疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動，用家入市信心加強，樓市旺勢延續，銀行樓按取態積極性亦增加，不少屋苑之銀行估價亦有上升趨勢。

物業估值是指樓宇的市值，故此會以市場成交個案及狀況作為基礎，比較法是較常採用的物業估價方法，又稱為市場法，主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較，這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通，在市道較旺成交活躍期間，尤其對於成交基礎較大之大型屋苑，以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然，市況有陰有晴，亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎，故此，物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。

市場上提及的物業估價普遍有兩種，第一種是銀行網上估價，用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展，以估價程式定出物業價值，由於市況變化可能更快，當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。例如近月不少屋苑之銀行網上估值錄得升幅，市場上有解讀為銀行積極因而調高估價，但事實上，不少物業估值只是正在追回早前已出現之樓價升幅。當樓市開始趨旺之際，不難發現銀行網上估價低於業主叫價又或成交價，原因是，樓市向好時，業主一般希望以好價出售，買家亦開始願意追價，但期間之網上物業估值仍然以較早前的成交基礎或樓價水平為主，當有新成交出現後，網上物業估價才會逐步追回市場既有之樓價升幅。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳