【說樓解按】 安老按揭為長者增加現金流

上期提及安老按揭長者用家多選擇終身領取年金，可免卻擔心之後還款問題。以安老按揭在港推行快將10年，累計約有4千多宗申請，每月申請由最初平均不足20宗，增至近年約50多宗。香港人的思想雖然已較西化，但將物業資產留給下一代的傳統思想仍然牢固，未必接受銀行收回物業的做法，故此安老按揭在香港仍然未算普及。目前共有9家銀行提供安老按揭，但實質較活躍經營安老按揭的銀行甚少，根據統計數字，安老按揭自推出以來，主要多由一家大型銀行承辦貸款，市佔率常處於九成或以上。

安老按揭為長者提供一個不影響現居生活、可由磚頭套取現金流的選擇，讓長者每月獲取年金提昇生活水平。根據統計，安老按揭用家每月年金平均為16,100元，但當中亦有長者提取每月年金高達16萬元，可見用家當中亦有豪宅業主透過安老按揭提取充裕資金。若物業價值超出1,600萬元，用作計算年金之上限不可超出物業估值之60%，以一位91歲長者持有2,500萬元現契物業為例，以單人申請安老按揭並選擇10年期年金，每月可獲取之年金正是高達16萬元。然而，樓價若超出2,500萬元，用作計算年金之上限仍不可超出1,500萬元。

有興趣申請安老按揭的人士應注意有關涉及的費用，安老按揭的利息現為P減2.5厘(實際年利率2.75厘)，計算方法並非與傳統按揭一樣，安老按揭的利息是根據總結欠以複息計算，利息根據累積增加起來之本金及利息滾存計算，年期愈長，累計利息增幅便愈來愈大，並非如傳統按揭以息隨本減方式計算。另外，業主亦需支付兩項按揭保險費，其中一項是基本保費，為物業價值之1.96%，分7期每年支付，另一項是每月保費，以年利率1.25厘按月支付；除上述外，當中還有輔導費及法律費用開支。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳