買家失業上唔到會 買賣雙方怎拆局？

近期經濟不景，本港最新失業率已升至7%的十七年高位，不少市民頓失穩定收入，恐影響置業大計。近期網上討論區有一則帖子鬧得熱哄哄，事件由於一名業主賣樓，本來已與一對年輕夫婦簽署正式樓宇買賣合約，並收取10%「大訂」，豈料該對夫婦突然同時失業，結果遭銀行拒絕批出按揭，面臨80萬訂金被殺厄運。

 

事實上，如果買家失業，導致未能申請銀行按揭，是否代表世界末日呢？其實又未必，首先買家可先嘗試與業主商討，能否把成交期延長到直至獲批按揭為止，雖然失業人士要獲批按揭，至少都需要呈交最近三個月的薪金證明，但如果想避免撻訂，以免辛苦儲下的數以十萬元首期付諸流水，買家更可嘗試尋找經濟能力較佳的親友成為按揭擔保人、甚至考慮為物業「加名」，以解燃眉之急。

 

例如上述例子的年輕夫婦般，如果他們的父母仍然工作，並擁有穩定收入，他們便可擔任單位的擔保人，或成為業主之一，以協助申請按揭，解撻訂危機。

 

找親人作擔保人或加名

 

當然，若二人成功找到新工作，再度擁有穩定收入後，則可以為親人「甩擔保」或「除名」，減低對方的負擔。不過，要留意的是，親友若為失業買家作擔保人，其收入亦需通過壓力測試，而他們本身亦不可有未供完的按揭貸款。

 

此外，若將親友「加名」成為業主之一，他們本身亦不能已擁有住宅物業，否則會被徵收相當於樓價15%的雙倍印花稅(DSD)。

 

嘗試要求延長成交期

 

另一方面，從賣家的角度而言，若他本身計劃換樓，並在成功出售舊單位之前，已購入另一個較大的單位，豈料舊單位卻因買家未能申請按揭面臨取消交易，又應該怎做呢？

 

首先他的最大考慮，一定是DSD的問題，因為法例規定，換樓人士在購入新居後的一年內，需成功出售本來持有的單位，才可以申請退回相當於新居樓價的DSD稅項。當然，賣家可嘗試允許舊單位買家將成交期延長，直至對方找到擔保人協助申請按揭，但必須在其購入新單位一年內完成交易。

 

換樓客宜完成舊居交易再買新居

 

不過，為免自己遭受損失，賣家亦必須作出兩手準備，例如委託地產代理重新放盤，並稍為減價，嘗試能否短期內將單位再次出售；同時，賣家應向買家提出最後通諜，列明一旦未能在限期前成功交收，便一定要「殺訂」，此舉至少能將「殺訂」取得的訂金，補貼新單位被徵收DSD的損失。同時，換樓客亦要留意，一旦延遲出售舊居甚至要重售，會否影響新居上會能力。

 

在此順帶一提，若樓市正處下跌周期，換樓客不妨採取「先賣後買」方式，在保障自己以免墮入上述尷尬局面的同時，說不定可在賣樓後執平貨。