【說樓解按】 安老按揭以終身領取年金佔多

面對人口老化問題，政府於2011年開始推行安老按揭，冀長者能以磚頭換取現金流，一方面可讓長者自力供養退休生活，另一方面政府可減輕未來支援長者的財政負擔。安老按揭屬於逆按揭產品，是一種逆轉的按揭安排，以物業作為貸款抵押品，業主無需向銀行供款，而是反轉過來由銀行每月向業主提供年金，業主可選擇於固定年期如10年、15年、20年又或終身獲取年金。

安老按揭最大的好處，是業主可繼續於單位內安居生活，每月穩定獲得年金作為生活費補貼或提昇生活水平，直至業主百年歸老後，業主後人亦可選擇清還貸款以贖回物業，又或由銀行出售物業以償還安老按揭貸款、利息及涉及之費用，若剩餘款項將歸還業主後人。安老按揭是包含保險的產品，倘若賣出單位之款項不足以支付貸款所有費用，差額將由保險公司承擔，無需由業主或其後人負責。

目前持有香港住宅物業並達55歲或以上人士，可申請安老按揭(若屬未補地價資助性房屋需達60歲或以上)，樓齡以不超於50年為基準。現時安老按揭的用家平均年齡約68歲，超過六成安老按揭以單人提交申請。根據統計資料，選擇終生領取年金的申請人佔最多，佔比達48.6%，原因很易理解，壽命長短無法預計，選擇終生領取年金之保障最大，亦無需擔心尚還貸款的問題，但可獲得之年金款項相對較少；其次最多申請人選擇的是10年固定期，原因是可獲取之每月年金最多。

以一位70歲長者持有物業現值1,000萬元計算，若選擇終生獲取年金，每月獲得之金額為24,800元，若改為選擇10年固定期，每月年金則達40,800元。原則上若申請人年齡愈高，年金年期愈短；物業估值愈高(計算年金之物業價值上限為1,500萬元)，可獲取之每月年金便愈多。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳