私樓租金續插水 收租回報見底未？

受疫情影響，經濟環境疲弱，失業率創多年新高，與實體經濟掛鈎的租務市場亦直接受累。據差餉物業估價署資料，去年全年私樓租金指數下跌6%，但同期私樓樓價指數硬淨，全年錄0.02%升幅。面對樓價與租金背道而馳，打算買樓收租的投資客或需有低回報的心理準備。

過去十多年，本港整體私樓的租金回報走勢反覆向下。參考2009年或之前私樓租金回報仍不時有逾3厘水平，其中高峰期為2008年下半年，最多可達3.7厘。及後多年來一直徘徊2.2至2.5厘之間。至2018年初回報更首次跌穿2厘水平，去年全年回報一直處於1.9至2厘之間。

2009年或之前租金回報逾3厘

若以單位類型細分，去年年中實用面積1,722平方呎或以上的E類單位，租金回報更只有1.8厘，創出有紀錄以來新低。參考渣甸山嘉雲臺7座低層戶，實用面積1,507平方呎三房，上月減價5,000元至每月6萬元租出，呎租不足40元，單位去年年中以4,100萬元買入，租金回報僅約1.8厘。至於剛入伙的新樓，供應多亦令租金受壓，回報或更見低殘。

買磚頭聚焦長線升值潛力

據彭博日前的分析指出，移民潮令二手單位供應增加，預計當有1%居住在私樓的家庭離港下，將導致今年住宅空置率上升至5.3%，估計今年租金跌幅跟去年相若，約跌6%，而整體租金回報率或跌穿2厘。雖然現時買樓收租享有的回報毫不吸引，不過買磚頭仍是看長線的升值潛力及日後轉手的賺幅，加上按揭帶來的槓桿效應，「買樓收租等升值」仍有一定捧場客。