【普羅特克】另類房地產投資概覽

傳統來說，房地產投資大致上是兩大類型，以收取租金的現金流型態的投資物業，如寫字樓、商舖等，另外就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發、住宅發展等。

隨著近年科技的迅速發展，加上預計後新冠肺炎疫情人們生活習慣的轉化，都衍生對都市生活型態改變。亦促使房地產作為一個實體空間的功能開始變得多元化，告別以往比較單調的用途，從而也影響房地產作為投資工具的收益界限。近年，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外的投資，這些稱之為房地產界別裡面的「另類房地產投資」。

另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓、零售、商場以及工業地產以外的非主流房地產。比如，恆常吸引投資者的酒店物業、新興的學生公寓、共享居住空間，及長租公寓物業等。具體來說，可參考大致上四種類別：教育類：如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園；健康產業類：長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；服務類：酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場；科技相關類：數據中心、室內耕作場所，用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。

近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的趨勢促進對長者屋，以及其他醫療產業衍生的地產需求。至於，科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也亟需轉型，近年可見不少快閃店(pop-up shop)，以及聚焦文化創意即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間，如台北的松山文創園區，北京的798藝術區，這些都是試圖活化不再具備投資價值的地產之良好例子。另外，平台式的日租公寓也對傳統的酒店帶來了競爭。資訊科技也催生了數據儲備中心的猛烈增長，甚至電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。另外年輕人置業困難，在世界各地的發達城市也同樣出現。年輕一代對是否擁有房產自住的觀念也慢慢改變，不少人都不介意以長期租房的模式去生活，這樣帶動了長租公寓，學生公寓以及自存倉儲的需求。

各國不同文化其實也會對另類房地產有不同的影響，如電競在東南亞年輕人口大國如印尼有著不錯的發展，歐洲人注重飲食態度也衍生了室內耕作場所的興起，房價長居全球三甲如香港，共享居住空間的需求是殷切的。筆者認爲投資者也不妨多瞭解科技創新，社會變化等對房地產之於人們，尤其是年輕一輩的影響，從而捕捉具備投資潛力的另類房地產。

作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人盧銘恩