活化散業權工廈困難重重

日期：2021-02-16

最近有同事向我查詢，一幢分散業權的工業大廈能否申請全幢改裝活化，他說業主們大致上已有共識，希望為大廈進行活化工程。翻查政府的指引，我向同事解釋，分散業權的工業大廈政府是容許可以全幢申請活化的，只要這幢大廈所有業主一起申請及得到物業債權人（如有）的同意就可意了。

但我亦向同事解釋，分散業權的工業大廈申請全幢改裝活化的例子少之又少，主要原因如下：

1）整棟工業大廈改裝為商業用途，往往都需要提供額外車位，這些額外車位的數字往往可能比現有樓宇提供的數目多出一倍或以上。試想像能提供車位的地方不外乎地下樓層，就算加裝機械式升降車位亦可能要削減地下樓面以增加額外車位的需要。一幢工業大廈最值錢的地方當然是地下樓層，因此，除非樓上業主肯補貼地下業主所損失的樓面利益，否則好難想像地下業主會願意付出自己的地方去加建車位。

租客散亂難統一搬遷

2）此外，最新的政策政府亦會要求物業改裝後有不少於10%的樓宇面積保留給政府作指定用途。如同上文，那10%樓面的業主除非得到其他業主的利益補貼，否則好難想像有業主會願意將自己的樓宇面積給政府作為其指定用途。

3）分散業權的工業大廈內的單位很多時都會租與不同的租客，它們的租金及租期各有不同。整棟改裝時往往都需要租客搬出工程才能進行，因此要協調各業主手上不同租約到期日子本身有一定難度，難道要那些租約就快到期的業主去遷就那些租約還有一段時間才到期的業主，空置時期的租金損失又如何補償？就算工程可以分期進行，如何統籌亦是一個關鍵。

4）改變為不同的用途對大廈現有的設施都有不同程度的改變，例如樓上改造為食肆或寫字樓已對改裝工程有不同的要求，成本及收益都各有不同。如改裝後須再涵蓋其他之前未申請的用途的話亦要再向地政處申請，因此要協調各業主得到共識並不容易。

歸根究底上述各點最主要的問題都出於利益的考量，就正如聯合出售物業一樣，如果該物業的業主越多，則能夠達致共識的機會就越難。雖然筆者都見過有分散業權的工業大廈成功申請全幢改裝活化，但實質上業主大多是有關連的公司，或物業本身已經由一個單一業主所擁有。所以政府雖然希望透過這政策令到香港的工業大廈改變其用途，但實質收到的成效卻不算顯著。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生