送鼠迎牛 樓市有望勝去年？

剛過去的庚子鼠年的確災難不少，不少人期待辛丑牛年可以谷底反彈。未踏入牛年，本港股市已在北水帶動下牛氣沖天，本港樓市可否照辦煮碗？

 

先總結庚子鼠年本港樓價走勢，由2020年2月4日鼠年立春計，反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)在鼠年累跌2.1‌%。分區樓價方面，港島及新界樓價尚算持平，在鼠年分別跌0.03%及0.56%，但九龍樓價跌幅較深，累跌3.64%。

 

不過，隨著疫苗推出有期，加上股市財富效應下，一手樓及二手樓近期成交暢旺。根據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，一月新盤成交錄約1,458宗，按月急升1.57倍；二手成交方面，中原表示，一月錄得370宗成交，按月急升三成，創2014年6月以來的六年半新高，樓市提早進入「小陽春」。

參考歷史數據，過去兩個牛年，即1997年及2009年，樓市的表現皆較前一年優勝，而且樓價升幅更頗為顯著，當中1997年牛年樓價升幅達19%，而2009年牛年樓價升幅更達27%。

 

事實上，辛丑牛年與2009年金融海嘯後的牛年有相似之處，兩者皆有量化寬鬆政策的背景。為對抗疫情，各國實施量化寬鬆政策救經濟，規模較2009年有過之而無不及，加上低息環境持續，疫苗研發有好消息，地產代理普遍料今年樓價有一成內的升幅。

 

過去兩個牛年樓市升幅顯著

 

部分測量師行對今年樓市稍為感悲觀，例如戴德梁行、仲量聯行及萊坊等。他們普遍認為樓價與失業率有密切關係，料今年樓價會向下。不過，投資銀行摩根大通認為，買家的強勁購買力將可抵消短期失業率上升的影響。該行相信，受惠於低利率環境，加上樓宇供應有限，香港住宅價格今年料上升5%至10%。

 

值得留意，本港醞釀的移民潮有機會短暫拖低樓價。持BNO港人1月31日起可申請移民英國。英國內政部估計首年將有12萬至15萬人申請，市場預期，這會對中至高價樓的樓價造成較大壓力。