劈價賣樓停不了 元朗屋苑造價重返5年前水平

新冠肺炎第四輪爆發，政府保就業資助拒絕大幅放水，本港恐迎來新一輪裁員潮。在經濟氣氛疲弱下，二手樓區區見低價，多個屋苑造價「時光倒流」，甚至返回多年前水平。

事實上，若在淡市中急於放盤，加上單位樓層或質素略遜，要成功沽出單位，業主就只能接受大幅劈價或成交價「低水」的現實，而近期二手市場多宗極低層單位交投，就正好反映了這個情況。

元朗尚悅8座一個1樓G室單位，實用面積660平方呎，擁三房連套房間隔，由於外望屋苑會所牆壁，景觀受阻。業主本來叫價820萬元放盤，因應疫情嚴峻，本已減價至690萬元，最終以680萬元易手，實用呎價僅10,303元，與屋苑近期平均成交呎價13,452元比較，竟大幅低水23.4%；更值得一提的是，該單位是同屋苑近兩年來，首度有三房戶的造價以低於700萬元沽出，而這個價格水平，更相當於同屋苑質素相近單位於五年前的成交價。

例如同屬8座的6樓G室660平方呎三房套房戶，於2015年10月以692萬元沽出，意味上述單位的造價，竟反而比五年前便宜12萬元。另外，若以原業主2014年買入價約581萬元計算，雖帳面獲利99萬元，但扣除佣金及印花稅等使費，利潤其實相當有限。

同樣屬於最低層戶的青衣翠怡花園4座1樓C室，實用面積365平方呎，於今年七月叫價540萬元，疫情幾經轉折後，業主心態亦有所改變，最終大幅讓步，勁劈85萬元以455萬元沽出，實用呎價僅12,465元，較該屋苑近期平均成交呎價15,215元折讓一成多，更創出屋苑今年新低價，恐怕亦與單位樓層或質素有關。

低層單位議價能力較弱

事實上，部分預算較緊的買家，可能會選擇樓層較低、而造價同時較便宜的單位，但所謂一分錢一分貨，極低層單位除了較易受噪音、私隱、蟲鼠甚至污水倒灌等問題影響外，在樓市逆轉時，其防守力及議價能力亦會較差。

若業主急於賣樓，就只能用極相宜的價格打動買家，這從近期多個極低層單位以平價賣出便可見一斑。因此，價錢便宜的單位，自有其便宜的原因，買家如有意選購單位自住或投資，宜細心比較其樓層與造價，才作出買樓這重要決定。