2020年二手樓市回顧與展望 疫情下成交量竟創6年新高

2020年即將過去，在新冠肺炎疫情揮之不去的陰影下，本港經濟深受打擊，但2020年二手住宅樓市卻屹立不倒，成交量勢挑戰六年新高，樓價甚至在疫情高峰期不跌反升；不過，有地區則因個別事件拖累樓價，表現跑輸大市。

雖然，本港疫情自今年一月底開始爆發，但若參考中原城市領先指數(CCL)的走勢，即使面臨經濟倒退，二手樓價仍然相當「硬淨」。CCL今年首周報176.98點，首五個月在174至178點水平上落，縱使本港於七月出現第三輪疫情，二手樓價卻逆市向上，在七月底登至181.77點的全年頂峰。

之後公布的本港失業數字逐步上升，亦未有動搖樓價根基，即使與十一月底的175.54點低位比較，從高位僅回吐約3.4%。在市場資金充裕、息口低企及市民住屋需求強勁的有利條件下，不少市場人士預言的「樓價大跌」未有發生。至十二月中，CCL仍高企在176.54點，全年計微跌0.2%。

以往樓價上升，但往往缺乏交投配合，被市場解讀為「乾升」，但在疫情及經濟轉差雙重夾擊下，二手樓市除了造價硬淨外，交投量亦轉趨活躍。

回顧今年首十一個月，二手私人住宅買賣登記已錄得37,184宗及3,197.8億元，宗數及金額均已超越2019年全年總和；雖然十二月尚未過去，但預計2020年二手交投量價將錄得4.2萬宗及3,600億元，按年升17%及14.6%，其中前者將創六年新高，後者有望挑戰歷史第三高，可見市場購買力仍然強勁，令2020年樓市與實際社會環境仿似置身「平行時空」。

樓市強勢很大程度是與息口長期低迷有關，特別是在銀行「水浸」下，有本地銀行再度揭開減息戰幔，作為按揭龍頭大行的中銀香港，今年十一月便率先將銀行同業拆息(H按)息率調低，減幅最高達0.15厘。業界更預期，為爭取明年首季按揭業務市佔率，相信大型銀行將陸續跟隨減息，為供樓小市民「報佳音」。

縱觀整體樓市硬淨，但個別地區則遭受無妄之災。本地航空巨企國泰航空十月宣布裁員近5,000人，並關閉港龍品牌，便一度影響東涌樓市。在大批機師及空姐頓失飯碗下，東涌多個主要屋苑出現不少平價賣盤和租盤，有資深機長願減租33%，務求手持的昇薈洋房不致丟空，以提供現金收入；亦有機師因公司取消發放房屋津貼，劈價逾三成將影岸．紅複式戶沽出套現。當然收入相對低的空姐亦首當其衝，甚至有人願意以906萬元沽出實用面積941平方呎的映灣園單位，呎價低至9,628元，失守10,000元水平。

展望2021年，中原地產預期，首季經濟有望復甦，樓價料急速反彈2%至3%。直至通關後，投資者將重臨，豪宅反彈力度將顯著，預計相關物業價格升8%至10%，而2021年整體樓價升7%，有望破歷史新高。