買個長住安樂窩 藍籌屋苑VS靚裝新盤邊樣好？

對於家庭客或希望買入一個長住安樂窩者，可能會遇上買藍籌屋苑抑或靚裝新盤或半新盤的人生交叉點。藍籌屋苑如太古城、黃埔花園、沙田第一城等佔盡地利兼社區配套完善，單位開則實用四正，成交長期活躍。靚裝新盤或半新盤則通常拖喼即可入住，單位設計時尚，會所設施吸引，給人五星級的家感覺。計劃買樓長住的用家，在兩者之間應怎樣取捨?

稱得上傳統藍籌屋苑，必定有大批捧場客，當中太古城位處港島東區核心住宅地段，坐擁大量則王盤，更重要的是，現在太古城平均實用面積呎價僅約19,000多元，絕對是不少人心目中的理想居所。相比不少九龍或新界區新盤或半新盤，實用面積呎價過20,000元者比比皆是。

這現象不是太古城獨有，九龍區藍籌屋苑黃埔花園，平均實用面積呎價約16,000元，沙田第一城約17,000元，而樓齡超過40年的美孚新邨，實用面積呎價更低見約14,000元。反觀將軍澳、大圍、啟德等地區的後起之秀，實用面積呎價逾20,000元是基本入場門檻，兩者主要在於樓齡差距及設計，但地利、配套、開則實用程度，藍籌屋苑仍有叫座力。

要回答藍籌屋苑與靚裝新盤邊樣好這提問，可從以下多角度考慮。

開則及設計方面，內櫳設計上傳統藍籌屋苑少有黑廁，梗廚更是基本設施，當年建屋採用多方向設計，即一屋有兩至三個座向設有窗戶，但窗戶普遍較細。此外，太古城及沙田第一城部分單位，更有「則王」的美譽，其實用率之高不言而喻。

至於近十年建成的新盤，較有機會出現黑廁及開放式廚房。雖然，近年流行落地玻璃或露台，採光較充足，但通常只有一個或兩個座向有窗戶，其他方向需面壁。另外，由於新盤多設工作平台及露台，就算走進實用面積相若的單位，傳統藍籌屋苑往往令人感覺更大，而新盤卻難以明白消失了的空間在哪裏。

不過，買逾30至40多年樓齡的藍籌屋苑，維修問題是重要考慮因素，一般30年樓齡以上要預留資金做大維修，另單位的窗戶、電線、渠、水管及地板等或會老化，買入後或需要全屋更換，涉及一定裝修成本。反之，新盤或半新盤往往可搬入即住，省卻不少裝修支出。

外在配套方面，傳統藍籌屋苑如黃埔花園，因當年未流行會所及休憩設施，要游水、做Gym及參加興趣班，需要自費入會，才能享用會所服務。當然，所謂的會所的規模及設備亦與今時今日的新盤有一段距離，一般僅提供最基本的會所服務。

相對上，近十年建成的大型新盤，數萬至數十萬平方呎會所及活動空間成為賣點之一，兒童遊玩區、精緻園林、多功能活動室、宴會廳、咖啡廳、燒烤場、室內外游池等應有盡有。不過，新盤的星級設施，成本自然羊毛出在羊身上，近年新盤每呎管理費高達四至六元，傳統屋苑則約二至四元，對於較少使用會所設施的住客，值得考慮相關成本。

最後一個考慮點，是日後轉售問題，由於太古城、黃埔花園、沙田第一城及美孚新邨等藍籌盤，樓齡動輒30以上，後者更有座數樓齡逾50多年。一般而言，40年樓齡以上的單位，將來轉售單位時，下一手買家未必做到30年的按揭期限。就算不打算再搬，對於計劃住到55歲後用自住單位敍造逆按揭的用家，更要留意樓齡一旦過50年，按揭證券公司將要根據個別單位情況作評估是否批核，並有機會要求出示檢樓證明，或存在一定變數。