【說樓解按】2020年上半年按市回顧(下)

今年按揭市場較令人關注的是，銀行在樓市轉旺、銀行結餘上升、息率下跌的環境下卻接連上調按息及削減優惠，樓按取態亦持續保守。由於環球新冠肺炎疫情之廣泛爆發屬前所未見，多國疫情仍嚴峻，令全球經濟受衝擊並帶連鎖性影響，經濟復甦時間難以掌控；加上中美關係愈趨緊張，市場仍存多方面不確定性。本地疫情緩和近3個月後最近再次反彈，經濟已難免下滑，失業率上升，銀行面對市場潛在風險警覺性增加，在避險因素下樓按取態趨於保守。

再者，今年息率向下或令銀行淨息差受壓，銀行以大型銀行為首現階段對於控制資金成本重要性放前，在大型銀行具指標性調整下，其他銀行亦相續跟隨調整按揭。今年銀行接連調整按揭後，一般400多萬元按揭金額之按息由年初約H加1.3厘，上調至H加1.5厘，現金回贈由高達貸款額1.5%，降至0.2%，600萬元以上較大按揭金額之按息可低至H加1.45厘，現金回贈提高至0.5%，而大型銀行之轉按現金回贈則一律降至0.2%。今年銀行除了進一步控制資金成本，亦反映銀行看淡轉按業務，並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境。

儘管今年銀行上調按息，但實際加幅輕微，僅累達0.2厘，美國大幅減息令港元拆息跌幅亦擴大，足令H按息跌幅抵銷銀行加息幅度之餘，亦較年初享有減息幅度，現時調整後之市場H按息一般為1.76厘，較年初封頂息率水平2.5厘等同可享減息0.74厘，用家仍受惠於減息，故此銀行上調按息對樓市未構成影響。今年美國為應對新冠肺炎疫情累計減息達1.5厘至歷史低水平，原則上港息應貼近美息，但去年第四季至今港元拆息持續高於美息，反映銀行保留資金意欲較大。隨著港元呈現強勢，金管局已多次向市場注資，銀行結餘由今年首季約540億元，上升至最近為1,800億元水平；銀行流動性顯著增加下，與樓按相關的1個月拆息由年初高逾2厘水平，降至最近為0.26厘，港元拆息逐步回落至較趨近美息。

美國疫情仍嚴峻，超低息及寬鬆貨幣政策須長時間維持，美國聯儲局已預計目前低息水平須維持至2022年，並持續無限量QE，港息跟隨美息下，意味本港息率在較長時間仍維持甚低水平，近月樓市向好，或吸引部分資金流入樓市，對樓市帶來支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封頂息，並與P按息差拉闊，在H按減息優勢下，H按市場比例由年初約80%，推升至5月份達91%，相信今年H按仍會繼續主導巿場。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳