【平民財技】 市場謬誤(四)不可忽視二手放盤量

經常說市場講究供求，但是樓市上很多人都錯誤解讀，當了一手新供應等於市場整體供應量，這是一個非常錯的謬誤！因為整個香港房地產市場大概有超過170萬個可售住宅單位，所以一手的供應量對比起二手其實是相當少的，尤其在2009年金融海嘯後二手供應量不斷出現萎縮，二手放盤量大減其實就是樓價上升的一個重要因素！但如此重要的環節因為受以上謬誤所影響，很多時會被人錯誤解讀為樓價會下跌。

自2010年香港推出第一次樓市辣招去到今年11月，屯門二手放盤量總共減少了53%，還有推出辣招後，全港增加的一手供應平均每年只是增加數千伙，但對比2004年至2010年平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右，各位很容易計算到少了那麼多的成交，如果放盤量是正常的，市場是應該積存了很多樓盤，但放盤量沒有增加反而減少，可想而知增加的一手供應量是不可以抵銷二手放盤量的減少。如果是這樣你還認為增加一手供應量，就一定可以救到樓市？！會否太天真？

作者為祥益地產總裁汪敦敬