租樓生死約 年期有得揀

業主買樓收租獲取穩定回報，租客期望以合理租金尋得安身之所，雙方可謂各取所需。業主與租客簽約時，通常會簽一年生約加一年死約，但大家有否想過可以有例外？

 

事實上，在樓市的不同升跌階段，生死約年期的長短，對業主和租客利益都有不同影響。例如在樓市上升，租金同步向上階段，租客與業主簽約時，可嘗試要求兩年死約，好處是在樓市上升時及早鎖定租金，以免一年後被業主加租，但壞處是一旦租客在租住期間遇上突發事情要取消租約，便需要繳付死約期內餘下日子的租金。

 

相反，對業主而言，壞處當然是失去一年後的加租機會，但亦可免卻租客一年死約完結後離開，到時需再尋找新租客的風險，因為如果業主委託代理尋找租客，是要付半個月租金作為佣金，更不知道單位要空置多久。不過，如果業主有信心一年後租金會大升，當然可以堅拒兩年死約！

 

受新冠肺炎疫情影響，本港經濟受創，住宅租金出現明顯回落趨勢。據中原地產新簽租約數據顯示，5月全港107個大型私人屋苑實用面積平均呎租33.2元，較2020年4月33.3元再跌0.3%，連跌十個月共12.4%。在這個處境下，就可能有業主願意以兩年死約，提早鎖定現時租金水平，以免後市再度向下時，於一年死約期完結後，被租客要求減租。

 

簽兩年死約可試要求減租

 

不過，作為租客，若能接受兩年死約條款，可嘗試進取地「回一口租」，即要求業主略為下調租金，看業主能否接受。

 

早年曾有個案，H先生在早年樓市「牛皮」的時候，心儀一個以每月13,800元放租的新界西大型屋苑兩房單位，當時業主便提議他簽下兩年死約，原因是希望租客能長期租住，不會一年後便放棄承租。

 

由於該單位質素不俗，H先生亦打算在這裡住上起碼幾年，加上手頭現金足夠，於是進取地提出反建議月租減至12,000元，同時可以一次過繳交首年租金，結果獲業主欣然答應，可謂皆大歡喜。