深圳房地產市場為什麼能持續火熱？

疫情當下，全國各地房地產均有不同程度的下跌，深圳樓市卻逆勢上漲，屬一線城市中房價漲幅最猛。3月，深圳二手房價格的漲幅高居全國第一。

 

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最後54伙公寓，半日即售罄，攬金約23億元。此前一個月，該項目推出14伙豪宅，4200萬元起步，有自媒體稱“8秒售罄”。此外還有“百萬喝茶費”、“炒房”等現象。隨之，可獲貼息的房屋抵押經營貸被推上風口浪尖。該資金用來救助受困於疫情的中小微企業，卻疑似變相流入了樓市。

 

4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行（簡稱“深圳中支”）通知，要求深圳市各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。通知要求，自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。

 

6月20日，新錦安海納公館5伙共計1171批客戶參與認籌。換句話說，海納公館此次中簽率不足0.5%，234人搶1伙，即便是之前轟動全城的華潤城潤府三期和即將搖號的金融街華髮融禦華府，均難以追平其中簽率紀錄。

 

6月21日，金融街融禦華府自上次認籌排隊被員警半夜清場後，僅5天認籌時間共有8998人報名，一期共394伙，中簽率僅4.37%。

 

為何在“高壓”下的深圳樓市仍異常火爆？

 

2019年下半年二手房市場率先轉暖，疫後持續火熱

深圳一直以來是全國人口增速較快的城市之一，僅去年人口增速超40萬，人口快速流入的同時，購買力也在增強。而深圳新房供應量較少，當前仍緊缺，無法滿足需求。大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場，年均二手房成交面積相當於同期新房成交面積的1.5倍。

 

2019年8月，受重磅政策紅利加持的影響，深圳市二手住宅市場信心提升，成交持續旺盛，全年二手住宅成交77149伙/637.21萬㎡，成交伙數及面積均創下近三年新高。成交伙數按年增長19.4%，成交面積按年增長20.1%。

 

疫情後深圳二手房市場仍持續火熱，3月成交顯著放量且按年轉正，成交面積升至80萬平方米，按年增長80%。隨後兩月市場熱度慣性延續，成交持續高位運行，1-5月，二手房累計成交309萬平方米，按年增長40%，全年成交有望再創新高。

從周度成交情況來看，第20周（5月11日-17日）以來深圳二手房成交明顯放量，周均成交面積皆都在20萬平方米左右，購房者入市情緒持續高漲。第23周（6月1日-7日）二手房成交面積跌至20萬平方米，按季微降5%，按年仍增長108%，市場熱度依舊不減。

6月中旬，深圳市房地產仲介協會（以下簡稱“深房中協”）發佈了第二次二手房價“異動”名單，涉及4個片區4個樓盤。雖然6月的“異動”比5月少了幾個。但是這幾個異動社區，漲幅37%起跳，最大的甚至超100%。以此來看，深圳熱點片區的熱點樓盤依舊是市場看好項目。

 

一手房市場全面轉暖

疫情後深圳新房市場全面轉暖，甚至出現過熱的徵兆。2020年2月底，去年賣小換大的置業群體陸續收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的購房需求持續釋放。3月初，銀行信貸資金通過各種管道流入房地產市場，二手房價格開始上漲，此階段新房仍有一定幅度的折扣優惠，致使新房去化速度明顯加快。4月，深圳房企入市熱情不高，疊加疫情影響工期，房地產市場再現斷供；成交量穩步回升至39萬平方米，同、按季分別增長25%和8%。1-4月，累計供應量按年下降70%，累計成交量按年仍增長6%。當前深圳房地產市場已然出現過熱的徵兆，不分產品、不分檔次銷售全線飄紅。

一方面，高端市場持續火熱，豪宅基本開盤即售罄。前5月，深業中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額都在30億左右，金眾·麒麟公館、招商·領璽更是接近50億。主要還是受限價政策影響，豪宅售價普遍低於市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。

 

另一方面，在市場全面轉暖之後，剛需盤去化速度明顯加快，新開盤項目去化率基本能達到80%，熱銷盤萬科星城、佳兆業山海城、特發天鵝湖畔等月均銷售套數皆超100伙，首開便售罄的項目也不在少數。

 

深圳房地產市場為什麼能持續火熱？

深圳房地產市場持續火熱，核心動因不乏以下三方面因素：

 

① 剛需多。深圳每年有幾十萬的人口湧入，人口的增長，促進購房需求的增長。特別是在今年2月份，賣小換大的置業群體陸續收到銀行放貸，基於住更好房子的換購訴求，新房市場明顯受益。而在房價上漲預期的作用下，進一步倒逼恐慌性購房需求，購房者入市情緒持續高漲。

 

② 新房限價，一二手房價倒掛。2019年8月以來，隨著市場轉暖，深圳房價開始步入上行通道，二手房售價更具彈性，整體漲幅明顯高於一手房。4月，二手房銷售價格指數按年上漲10.3%，新房則按年上漲4.8%，一、二手房售價漲幅之間的差值漸有擴大的趨勢。正由於深圳二手房市場甚為火熱，售價整體漲幅明顯高於新房，致使新房性價比優勢突顯。長期來看，我們認為一、二手房售價之間的差值基本恒定，而在二手房售價大幅上漲的情況下，新房售價猶存一定的補漲空間。

 

③ 貨幣政策整體穩健偏積極，信貸資金整體趨向寬鬆，相對充裕的信貸資金通過各種管道進入地產領域。基於資產保值增值的現實需求，高淨值群體購房並非“消費”而是“儲蓄”，驅動深圳住宅市場持續火熱，近期更是出現了新盤項目頻頻開盤即售罄現象。

 

總結

綜上所述，在信貸資金寬鬆下購房“儲蓄”、房價上漲預期倒逼恐慌性購房等一系列因素作用下，短期內深圳房地產市場熱度仍將慣性延續，成交或將持續高位運行，房價猶存一定的上漲空間。

 

除了加強市場監管、嚴打信貸資金違規流入房地產市場之外，增加土地供應才是緩解深圳房價上漲預期的根本，唯有房地產市場回歸供求平衡的穩態，市場一致預期房價將走穩，購房者入市情緒乃至房地產市場才能逐步回歸理性。

 

對此，下一階段仍要加快“大深圳”城市圈建設，核心城市與衛星城市經濟往來更為密切，產業加速融合、協同發展，人口更要雙向流動，有序引導更多深圳潛在置業群體外溢至東莞、惠州、中山乃至汕尾等周邊衛星城市，從而，在一定程度上緩解深圳房價上漲預期。