【說樓解按】過渡貸款可作為換樓銜接嗎？(下)

借款人亦需留意，換樓過渡貸款設有貸款金額上限，借款人應先計算是否有足夠「水位」。銀行多以原有物業估值之高達六成減去尚欠按揭額計算，又或以新購物業估值之高達三成減去訂金金額作比較，兩者以較低者為準；換句話說，若原有單位之按揭額已超出六成或以上，又或未償還按揭金額過高，導致可借出之貸款金額未足以支付新居交易之樓價尾數，便難以獲銀行批出過渡貸款。

再者，由於金管局實施按揭措施的關係，上述「水位」亦會根據措施訂明之按揭成數上限而降低。舉一例子，買家購入一個新居作換樓之用，早前以1,000萬元售出舊居，舊居之尚欠按揭餘額為500萬元，由於新居交易期早於舊居，他沒有足夠額外資金支付新居樓價尾數，故希望向銀行申請換樓貸款，但鑒於目前1,000萬元或以上樓價之按揭成數上限為五成，故以1,000萬元之50%，減去尚欠按揭額500萬元，等於已沒有水位獲銀行批出過渡貸款，借款人須另行籌備資金方可完成交易。

由於過渡貸款只屬短期非抵押貸款，故利息較樓按息率為高，銀行不希望加重買家在供款方面的擔子，故一般只要求買家在過渡貸款期內供息不供本，直至到期日才償還本金。換樓過渡貸款在市場上不算普及，銀行之間的審批準則、批出之條件、還款期限亦有不同，有需要利用過渡貸款進行新舊物業交易的換樓人士，應先向銀行仔細瞭解有關細節。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳