零售業經歷過去一年社會事件及新冠肺炎的洗禮後，商舖面對價租齊挫的困局。不過，世事往往危中有機，多間人氣過江龍零售店及食肆，便瞄準本地商舖寒冬逆市擴充，越洋來港做本地人生意。與其說零售業進入冰河期，倒不如看成是商舖市場大執位。

究竟商舖市場過去一段時間如何水深火熱，不妨參考差餉物業估價署數據。從2019年6月至2020年3月計，私人零售業樓宇平均租金，港島、九龍及新界區分別跌5.9%、25.9%及7%，期內港島及新界區商舖平均租金低位出現於今年一月，較去年6月挫34.2%及20.4%。

從數據可見，商舖租金水平跌幅介乎兩成多至三成多，但二及三月部分地區租金已從低位反彈。不過，由於商舖與住宅頗為不同，每個商舖的規劃、地理位置及用途差距可以很大，亦造成商舖海鮮價的現象，部分商舖租金跌幅可達四至五成。

隨著內地旅客幾近絕跡，香港零售業由本地消費撐起，逆市中更有一批過江龍擴充業務，用排隊人龍來證明本地消費的力量。好像驚安之殿堂(Don Don Donki)、Blue bottle coffee、壽司郎、牛肉飯Sukiya，這些在過去一年急速冒起的過江龍，就算未去過也久聞其大名。當中，驚安之殿堂及Blue bottle coffee更越級挑戰，在疫情下進駐中環一線地舖開業，成為逆市奇葩。

驚安之殿堂於荃灣西海之戀開業，成為該商場朝聖地標。

於日本已令港人趨之若鶩的藥妝兼超市驚安之殿堂，於2019年下半年才於尖沙咀美麗華酒店地庫開設首間分店，至今已計劃擴展至五間分店。當中較瞩目的為市場盛傳集團承租了中環皇后大道中100號的地下及地庫，該舖位於2015年由東方表行以200萬元續租，至2018年搬出。市傳驚安之殿堂以120萬元月租進駐。

另一間來自美國，有「咖啡界Apple」之稱的Blue bottle coffee於四 月底在中環擺花街開業，租下地下及一樓合共逾3,000多平方呎舖位，市場料每月租金約30萬元。之前，同一舖位租客為著名運動品牌Under Armour，月租超過60萬元。

有「咖啡界Apple」之稱的Blue bottle coffee，於四月底在中環擺花街開業。

至於壽司郎雖不及上述兩大過江龍般入主一線地區，但其人氣卻毫不遜色。以高質壽司平民價而走紅的壽司郎，在2019年8月在佐敦開設首間分店，每日排隊人流不絕。兩個月後即於黃埔開第二間分店，今年四月荔枝角分店開幕，而五月中於黃大仙再添一員，每間分店皆人氣鼎盛。

香港零售業面對逆境，租金及價格下調是不爭事實，但這些過江龍的擴展速度及人流之旺，對瞄準本地消費的食肆及民生零售業務帶來新氣象，商舖租客大執位情況相信陸續有來。