筆者經常提出最影響樓市及樓價的因素其實是貨幣，已講述了幾篇相關內容，時至今日是時候開始探討另一個重要因素—供求。

過去，筆者已就供求理論在專欄中作出分析，不過，再進一步分析應要探討香港樓市在供求方面的結構性改變，只要掌握結構性改變便等於掌握新常態的變化。

參考數據，回顧1994年時計及二手市場，香港樓市潛在的供應量，即可售單位是106萬伙，而當年一手每年的落成量大概是34,000伙左右，換言之當時一手佔整體可售單位的比重約3%，二十多年後時至2019年，二手整體可售單位已經大量增加至192萬伙，而一手方面反而出現大量萎縮，近年每年只得15,000伴左右落成量，佔整體市場不足1%，僅0.8%，即代表一手與二手市場的結構性出現愈來愈懸殊的改變，比重是1比99，這重要的改變令市場變化與過往愈來愈不同。

當一手與二手市場的供應量方面出現愈來愈強弱懸殊的時候，市場會出現一些眾人意想不到的反應，譬如：2015年10月後，二手市場曾經出現劈價勢，原來當二手市場受到一手威脅時候，二手市場減價方面是可以快而深，這便是一手樓花不可能追隨的減價幅度及速度，於是乎一手市場會出現滯銷的情況。

各位，以上只是香港樓市供求作出結構性改變的其中一種新常態，下篇分享其他新常態。

作者為祥益地產總裁汪敦敬