【李峻銘專欄】經濟深度衰退 樓市反常熱賣

財爺陳茂波剛宣布香港首季GDP按年下跌8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉舖。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，十大屋苑就有超過30宗成交，創下7年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，4天假期也錄得240宗一手成交。

成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。沙田第一城細單位錄得618萬元高價、粉嶺中心3房也錄得705萬元破頂價。根據前線同事反映，買家入市信心強，他們眼見新冠肺炎疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關係。經過10年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！

疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。

再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保(按揭保險)，800萬元以下可做九成按揭；1,000萬元以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在1,000萬元以下的物業為主；而3,000萬元以上的豪宅、工商舖等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！

筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅V型反彈，機會相信都不大！

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘