【說樓解按】何解新居屋銷情延慢

去年新居屋計劃申請超額60倍，反應相當熱烈，但迄今仍未賣出所有單位，未售單位大約仍有千多伙。居屋屬於資助性房屋，為合資格中籤買家提供樓價折讓，買家亦可獲得有別於私樓之高成數按揭配套，綠表居屋買家可造按揭成數高達95%，白表買家之按揭成數亦高達90%，基本首期低至樓價半成至一成，亦無需支付任何按揭保險費；現今住房剛性需求大，居屋很自然令不少市民爭相認購。

然而，2019居屋銷售進度卻比預期慢，近期原因當然是為了應付新冠肺炎疫情而要暫停揀樓程序，以減低群眾接觸。事實上，去年連月出現的社會運動已對居屋銷售進度構成影響，而居屋涉及的6個屋苑當中，地區、位置、校網、面積、戶型、入伙日期都有差別，受歡迎程度自然有別；例如位處市區名校網的何文田冠德苑很自然最受歡迎，加上是現樓可即時入住，所以是最快售出所有單位的屋苑。

自去年政府放寬按保申請門檻後，以低至一成至兩成首期上車的潛在樓盤供應隨即增加，對於相對上受歡迎程度較遜的居屋屋苑，部分潛在買家或轉投私樓市場上車。近月疫情下，願意降價出售單位的業主有所增加，二手物業市場出現了一些買家心目中的筍價盤，比較下私樓雖然沒有居屋之樓價折讓，但即使業主只是減價幾個百分比，買家往後可自由轉按、加按套現、轉讓物業，加上一些私樓配套始終較優勝，例如是設施齊備的會所、穿梭巴士等，吸引部分買家轉去私樓市場尋寶。

除了上述，私樓之按揭年期可長達30年，不像居屋之按揭年期上限為25年，故此，部分居屋準買家轉投二手市場尋覓減價盤，以一成低首期申請九成按保計劃，並拉長以30年還款期降低每月還款額成功於私樓市場上車。再者，申請按保雖涉及保費，但現時保費一般設有不俗的折扣優惠，加上可加借於按揭額一併供款，令按保用家接受保費這項支出。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳