地產經紀功能(一)

同 學 們 在 樓 宇 銷 售 策 略 上 的 討 論 相 當 熱 鬧 ， 有 同 學 說 ： 「 私 人 發 展 商 在 樓 市 低 潮 時 ， 透 過 代 理 與 客 戶 議 價 ， 試 出 市 場 承 接 價 位 後 ， 踢 走 代 理 。 政 府 推 出 首 批 公 務 員 宿 舍 時 ， 也 曾 委 託 代 理 出 售 ， 測 試 市 場 反 應 。 當 市 場 接 受 了 ， 同 樣 踢 走 代 理 ， 自 行 銷 售 。 因 為 私 人 發 展 商 和 政 府 透 過 代 理 售 樓 ， 須 支 付 經 紀 費 ； 自 己 銷 售 ， 可 以 省 回 一 筆 額 外 費 用 。 這 是 利 益 分 配 和 成 本 支 出 的 問 題 。 既 然 可 以 自 行 直 接 銷 售 ， 何 須 假 手 於 人 ， 讓 他 人 賺 錢 ， 又 增 加 自 己 的 開 支 呢 ？ 」

有 同 學 附 和 說 ： 「 成 本 支 出 高 的 銷 售 手 法 ， 自 然 會 被 市 場 淘 汰 。 踢 走 經 紀 ， 不 存 在 過 橋 抽 板 ， 用 完 即 棄 的 問 題 。 」

但 有 同 學 立 刻 質 疑 ： 「 如 果 透 過 經 紀 私 下 議 價 是 無 效 率 的 交 易 方 法 ， 為 何 二 手 樓 市 普 遍 採 用 呢 ？ 」

另 一 位 同 學 隨 即 附 和 ： 「 用 成 本 支 出 和 利 益 分 配 來 分 析 問 題 ， 甚 為 不 智 。 就 成 本 支 出 而 言 ， 招 標 、 拍 賣 、 抽 簽 、 先 到 先 得 等 ， 無 論 成 功 與 否 ， 都 須 預 先 支 付 一 定 的 行 政 費 用 。 相 反 委 托 經 紀 ， 可 以 省 卻 龐 大 的 行 政 費 用 。 就 利 益 分 配 來 說 ， 只 有 成 功 出 售 物 業 之 後 ， 才 支 付 經 紀 佣 金 ， 除 笨 有 精 啊 ！ 加 上 透 過 經 紀 議 價 ， 機 動 性 甚 高 ， 可 以 爭 取 在 最 佳 時 機 出 售 物 業 。 又 可 以 保 留 心 中 底 價 之 秘 密 ， 底 牌 永 遠 在 自 己 手 中 。 如 果 公 佈 了 售 價 ， 樓 市 逆 轉 ， 被 迫 連 番 減 價 ， 使 客 戶 失 去 信 心 ， 反 而 影 響 銷 路 。 」

又 有 同 學 立 刻 補 充 ： 「 我 原 先 以 為 政 府 踢 走 地 產 代 理 ， 把 宿 舍 直 接 招 標 發 售 是 明 智 之 舉 ， 減 省 納 稅 人 的 支 出 。 其 實 這 筆 支 出 可 能 轉 變 成 招 標 的 行 政 費 用 。 而 且 ， 招 標 費 時 ， 政 府 錯 失 賣 樓 良 機 ， 現 在 割 價 售 樓 ， 反 而 影 響 庫 房 收 入 。 到 頭 來 ， 損 失 的 還 是 納 稅 人 。 」