地產經紀功能(二)

同 學 們 對 紀 經 人 功 用 的 討 論 ， 愈 來 愈 有 興 緻 ， 欲 罷 不 能 。

「 大 家 不 要 忘 記 ， 我 們 是 討 論 私 人 協 議 的 樓 宇 銷 售 方 式 。 私 人 協 議 是 可 以 由 買 賣 雙 方 直 接 進 行 的 ， 無 必 要 一 定 透 過 經 紀 。 透 過 私 人 協 議 方 式 所 出 售 的 官 地 ， 都 是 發 展 商 與 政 府 直 接 議 價 的 ， 所 以 樓 宇 買 賣 也 可 以 由 買 賣 雙 方 直 接 議 價 ， 免 去 經 紀 的 環 節 ， 省 去 佣 金 。 」 一 位 同 學 提 出 大 膽 的 議 論 。

「 你 弄 錯 了 ， 發 展 商 慣 常 聘 用 測 量 師 ， 在 地 價 評 估 上 與 政 府 周 旋 。 所 謂 私 人 協 議 只 不 過 是 合 約 金 額 非 透 過 公 開 競 爭 方 式 達 成 ， 改 由 雙 方 私 下 議 價 。 而 議 價 的 過 程 中 ， 私 人 執 業 的 測 量 師 受 聘 於 私 人 發 展 商 ， 其 角 色 是 專 業 顧 問 ， 又 可 能 兼 任 發 展 商 的 代 理 人 。 」 一 位 同 學 提 出 糾 正 。

「 對 啊 ！ 如 果 買 買 雙 方 可 以 直 接 議 價 而 達 成 交 易 。 那 麼 各 大 報 張 上 的 地 產 分 類 廣 告 ， 都 應 充 斥 著 自 讓 盤 口 ， 買 家 直 接 連 絡 業 主 ， 那 麼 經 紀 行 都 應 全 部 倒 閉 。 但 事 實 上 地 產 代 理 行 業 是 不 斷 發 展 中 。 因 為 任 何 交 易 的 議 價 過 程 中 ， 買 賣 雙 方 利 益 是 對 立 的 ， 難 以 讓 步 。 經 紀 從 中 斡 旋 ， 扮 演 談 判 者 的 角 色 ， 促 使 談 判 成 功 。 」 又 一 位 同 學 提 出 精 闢 見 解 。

「 為 什 麼 發 展 商 和 政 府 都 不 願 長 期 委 托 地 產 代 理 銷 售 樓 宇 呢 ？ 」 同 學 問 。

樓 迷 說 ： 「 因 為 香 港 房 地 產 市 場 長 期 處 於 求 過 於 供 的 情 況 下 ， 屬 於 賣 方 市 場 ， 土 地 集 中 於 政 府 手 中 、 樓 宇 集 中 於 大 發 展 商 手 中 。 根 本 不 需 要 與 買 家 議 價 。 賣 方 開 價 後 ， 買 方 只 能 選 擇 買 或 不 買 。 既 沒 有 議 價 之 餘 地 ， 經 紀 也 無 從 發 揮 其 功 能 。 」